Zakup domu w UK to od kilku lat bardzo popularny temat, pomimo to wciąż jeszcze krąży wokół niego wiele pytań. Ile trzeba czekać na odbiór kluczy? i kiedy organizować kredyt? Co jeśli sprzedający rozmyśli się w ostatniej chwili?
Być może jesteś w UK od niedawna i planujesz kupno własnego domu, a może chcesz zacząć inwestować na tutejszym rynku. Jeśli przymierzasz się do kupna domu w UK, z pewnością chcesz wiedzieć, co Cię czeka i czego się spodziewać. Jeśli nie masz totalnie pojęcia o rynku brytyjskim i zupełnie nie wiesz, jak wygląda proces zakupu nieruchomości, ten artykuł jest stworzony dla Ciebie.
Agent kontra właściciel domu
Musisz wiedzieć, że zakup domu w UK to proces i zdecydowanie różni się on od tego, do czego przyzwyczailiśmy się w Polsce. Już na samym etapie poszukiwania nieruchomości spotkasz się ze sporymi różnicami. Osobny artykuł o tym, jak szukać domu w UK znajdziesz tutaj. Domy rzadko kiedy pokazują właściciele nieruchomości. Musisz oswoić się z faktem, że między Tobą, a sprzedającym jest agent nieruchomości.
Nawet jeśli trafisz na kogoś odważnego, kto ma ochotę pokazywać dom samodzielnie, mimo wszystko jakaś agencja umieszcza ogłoszenia w Internecie i dopełnia formalności. To jest tutaj norma. Z mojego doświadczenia mogę powiedzieć, że jest to dość wygodne, ale czasem i problematyczne. Z jednej strony agent zawsze może zapomnieć kluczy do nieruchomości przez co musisz umawiać kolejny viewing. Zdarza się też, że agent nie wie nic o domu i musisz dzwonić do agencji i dopytywać jak stary jest bojler, albo czy były w przeszłości problemy z dachem.. kredytowaniem itp.
Z drugiej strony agencje też chcą sprzedać, bo po to są. No i faktycznie zdarza się, że agenci próbują pomagać. Na przykład podpowiedzą, w jakich granicach cenowych powinna być Twoja oferta, jeśli faktycznie chcesz kupić nieruchomość. Gdy oglądałam nieruchomości przed przeprowadzką do Stoke on Trent agenci podpowiadali nawet jakich miejsc unikać i jakie osiedla są przyjazne dla rodzin. I to było fajne. Dodam, że byłam wtedy w dość zaawansowanej ciąży 😉 i pewnie to też trochę pomogło, natomiast muszę przyznać, że zadawanie konkretnych pytań naprawdę robi robotę. Jeśli interesuje Cię o co warto zapytać, pobierz poniższy PDF z pytaniami do agentów. Korzystam z niego zawsze, gdy dzwonię do agencji. Taka lista pytań pomaga mi nie dać się zbić z tropu 😉
Co z negocjacjami?
Z tym bywa różnie. Dużo zależy od tego, gdzie planujesz kupić nieruchomość. Bywają tak zwane gorące rynki gdzie sprzedaje się praktycznie wszystko co trafi na rynek. Jeśli nie złożysz oferty powyżej asking price, po prostu nic nie kupisz.. Albo będziesz czekał bardzo, bardzo długo, zanim coś trafisz. Czy warto czekać?
Bywa na szczęście i tak, że już na wstępie agent informuje, że jest niewielka szansa na negocjacje. Wprost wyśmienicie;) Co zwykle robię? Pytam za ile Vendor ostatecznie chce sprzedać. Staraj się nie proponować niczego, zanim nie usłyszysz oferty drugiej strony. Jeśli czyta to jakiś agent, z którym współpracuję mam już przechlapane i pewnie trzeba będzie zmienić taktykę😜
Załóżmy, że dom wystawiono za £78k. Agent sugeruje, że jest miejsce na negocjacje. Podejrzewam, że chcą sprzedać za £75k. Z moich wyliczeń wynika, że mogę kupić za najwyżej £73k. W pierwszej kolejności upewnij się o jakich negocjacjach mowa. Dowiedziałeś się, że przykładowo £2-£3k można urwać. Moja oferta byłaby na poziomie £67k. Nie dlatego, że źle usłyszałam, ale jeśli się obrażą, zawsze możesz się tak wytłumaczyć i poprawić ofertę np. na £69k (zostawiając sobie margines). Ostatecznie dobrze jest złożyć niepełną kwotę np. 70730, niech czują, że rozbiłeś już swoją świnkę skarbonkę i więcej nie będzie!
Pamiętaj, że to za ile wystawiona jest dana nieruchomość to jedynie indykator za ile agencja i Vendor chcieliby sprzedać. Ostatecznie to rynek weryfikuje, a nie opinia pojedynczej jednostki. Idąc tym tropem, nie kieruj się tym, co mówi agent, bo to nie zawsze musi być prawda.
Spójrzmy na to z innej strony. Wyobraź sobie, że chcesz sprzedać dom. Umawiasz wycenę z 3 agencjami nieruchomości. Przychodzą agenci i każdy z nich ustala cenę, za jaką sprzeda Twój dom, poniekąd obiecując Ci, że to się uda. Dostajesz 3 oferty: £90k,£88k, £87k. Zakładam, że wybierzesz najwyższą ofertę. Tylko pytanie, czy chcesz sprzedać, czy sprzedawać w nieskończoność.
Oferta zaakceptowania i co dalej?
Trafiłeś z ofertą i Vendorzy ją zaakceptowali. Co teraz? Często jeszcze przed składaniem ofert wymagane będzie przesłanie do agencji szeregu dokumentów pokazujących Twoja gotowość do zakupu. Potrzebujesz Proof of Founds, ID i Decision in Principle. Z tą procedurą spotykam się zwykle w większych agencjach. Myślę, że ma to na celu wstępne przesianie faktycznie zmotywowanych kupujących. Szczególnie teraz, gdy agencje mają naprawdę ekstremalnie dużo pracy, bo wszyscy chcą kupować. Mniejsze agencje raczej poproszą o dokumenty dopiero po zaakceptowaniu Twojej oferty. Wtedy jako potwierdzenie oferty przesyłasz agencji co potrzeba.
Dobrze jest dowiedzieć się wcześniej, na jakich warunkach planuje się kredyt i ile jesteś w stanie pożyczyć. Chociażby dlatego, żeby wiedzieć, na co jesteś sobie w stanie pozwolić i czy aby na pewno Twoja oferta ma podparcie w realnych liczbach. Natomiast jeśli nie masz jeszcze wstępnej decyzji kredytowej (DiP) prawdopodobnie agencja będzie Ci proponować konsultacje ze swoim mortgage advisorem (jeśli taką usługę posiada) Nie spotkałam się jeszcze z atrakcyjną ofertą brokera z agencji, natomiast być może będziesz miał więcej szczęścia.
Tak samo wygląda sytuacja z usługą prawniczą. To prawnik wykonuje większość procesu sprzedaży i kupna nieruchomości. To on wszystko sprawdza i pilnuje dokumentacji. Jeśli jeszcze nie wybrałeś, prawdopodobnie agencja zaproponuje swojego (o ile ma). Zawsze warto wtedy zapytać o quote (wycenę), nic na tym nie tracisz. Ostatecznie jeśli odpowiada Ci koszt usługi, w przeciągu kilku dni powinieneś otrzymać dokumenty do podpisania.
Ile trwa zakup domu w UK?
W Polsce dom czy mieszkanie możesz kupić nawet tego samego dnia. Fajnie 😉 W Wielkiej Brytanii nie jest tak prosto. Gdy agencja otrzyma od Ciebie wszystkie wymagane dokumenty wraz z danymi do prawnika i brokera działającymi w Twoim imieniu, rozpoczyna się proces sprzedaży/ zakupu nieruchomości. Ile to może trwać? Teoretycznie od momentu, gdy prawnik otrzyma od Ciebie dokumenty 6-8 tygodni. W praktyce różnie. Są tacy, co czekali miesiąc, ale są i tacy co czekają po 6 miesięcy i dalej nie mają daty completion, czyli wymiany kontraktów. Średnio jednak przyjmuje się, że zakup domu w UK trwa 3 miesiące.
Dlaczego tak długo? Pamiętaj, że Twój prawnik działa w Twojej sprawie, ale ze strony Vendora też jest prawnik. Do tego agencja i Ty pomiędzy. Bardzo dużo ludzi jest zaangażowanych w cały proces. Wystarczy, że jedna osoba się spóźni lub nie czegoś nie dopilnuje i już wszystko się wydłuża. Tutaj wszyscy mają na wszystko czas. Do tego tona e-maili i telefonów. Czasem jeśli wina leży gdzieś po drugiej stronie, nie wiele możesz zrobić, ale zawsze pytaj, dzwoń i pisz do agencji i prawnika, na jakim etapie jesteście i czy wszystko na pewno idzie w dobrym kierunku.
Jeśli dom ma problemy jak na przykład stoi na starej kopalni, jest non standard construction ( tutaj masz osobny artukuł), albo lease hold, zakup może się wydłużyć. Nie tylko ze względu na to, że prawnik będzie miał więcej pracy. Ty również prawdopodobnie będziesz chciał wykonać jakieś dodatkowe sprawdzenia i testy.
Jasne, możesz kupić nieruchomość szybciej. Na przykład dom z aukcji, gdzie procedura wiąże Cię jako kupującego i w przeciągu 28, czasem 56 dni musi być wszystko dopięte. Jeśli nie, zwyczajnie stracisz depozyt. Na Modern Type of Auction taki depozyt to £6k. Jeśli kupujesz swój pierwszy dom, odpuść aukcje, bo to worek bez dna. Zarówno wiedzy jak i doświadczenia. Bez tego na początek ciężko będzie Ci się połapać i po prostu lepiej szukać gdzie indziej. Poza tym pamiętaj, że domy zazwyczaj trafiają na aukcje z jakiegoś powodu.
Co to jest chain?
Gdy kupujesz dom od Vendora, który nadal mieszka w danej nieruchomości i musisz czekać, aż się wyprowadzi. Czyli często czekasz na jego completion, żeby Twój proces mógł się dopiero rozpocząć. Takie przedsięwzięcia są często bardzo czasochłonne, ponieważ nie jesteś w stanie przewidzieć kto, co, w jakim czasie zrobi. Nie masz żadnej gwarancji odnośnie czasu. No i co jeśli sprzedaż domu Vendora się wysypie? Coś pójdzie nie tak? Ktoś w międzyczasie zrezygnuje?
Nie ma tego złego.. Ponieważ kupno domu z chainem może dać Ci możliwości negocjacyjne. Chociażby dlatego, że na taką nieruchomość będzie po prostu mniej zainteresowanych. Jeśli myślisz o kupnie domu z chainem koniecznie próbuj negocjować. Jeśli ciekawi Cię temat negocjacji i chcesz wiedzieć jakich grzechów negocjacyjnych nie popełniać sprawdź mój PDF. <- kliknij tutaj i pobierz za darmo.
Ale co jeśli kupujący ma już dogadaną kwotę zakupu nowej, większej nieruchomości i potrzebuje konkretnej sumy od Ciebie jako kupującego? Tak też może być. Natomiast jeśli trafisz z ofertą i nie przeszkadza Ci czekanie i niepewność, to super. Niestety zakup domu z Chain’em to jeden z najdłuższych i najtrudniejszych w realizacji, bo po prostu nic nie wiadomo na pewno.
Ale co ten prawnik robi..?
Wszystko. Prawnik zajmujący się zakupem i sprzedażą domów to Conveyancer. Dba on o wszystkie zobowiązania prawne, przeprowadza proces rozliczenia i przeniesienia tytułu własności nieruchomości. Zanim opłacisz całą usługę, w pierwszej kolejności prawnik wykonuje searches (Średnio £300-£400 funtów). W Twoim imieniu sprawdza całą historię oraz papierologię związaną z nieruchomością.
Czyli jeśli w przeszłości były jakieś problemy strukturalne, czy obsunięcia terenu, zostaniesz o tym poinformowany. Wszelkie możliwe utrudnienia w kredytowaniu, albo cokolwiek, co mogłoby być warte Twojej uwagi, powinno być Ci przedstawione. Prawnik działa w Twoim interesie. Ostatecznie dostajesz również plany rozmieszczenia domu z Land Registry. Jest to dobry moment na wszelkie pytania, bo jeśli czegoś nie jesteś pewien i na przykład Twój ogródek podejrzanie leży trochę po stronie sąsiada… Prawnik powinien to wszystko wyjaśnić.
Czysta hipoteka
W Polsce wraz z nieruchomością możesz kupić też czyjeś długi.. w Wielkiej Brytanii nie ma takiej możliwości. Myślę, że warto o tym wspomnieć, bo czysta hipoteka to zarazem spokojniejsza głowa. Zakup domu w UK to dla wielu nie lada wyzwanie i często wiąże się ze sporym stresem. Nieznajomość prawa i procedur faktycznie początkowo może odstraszać, a nawet przytłaczać. W rzeczywistości nie jest wcale tak trudno. To co Cię interesuje to sprawy bezpośrednio związane z budynkiem, czyli ewentualny remont, grunt, na którym stoi dom, czy były w przeszłości problemy z kredytowaniem, a jeśli tak to z jakiego powodu. Część informacji zdobędziesz sam, część z agencji, od której kupujesz, a ewentualne problemy, tak czy inaczej powinny wypłynąć w searches wykonywanych przez prawnika.
Czy można się jeszcze z tego wypisać?
Każda ze stron może zrezygnować praktycznie w każdym momencie. Nie ważne, jakie kroki już poczyniłeś. Z jakichś powodów zainwestowałeś w swojego surveyor’a czy przeprowadziłeś jakieś dodatkowe testy, prawnik wykonał już searches, to nie ma znaczenia. Jeśli zdarzyło się coś, dlaczego nie chcesz kupić danej nieruchomości, możesz się zawsze wycofać.
Ale pamiętaj! Tak samo sprzedający może się wycofać praktycznie do samego końca. Może w ostatniej chwili stwierdzić, że jednak rezygnuje ze sprzedaży, bo całkiem dobrze mu się mieszkało i jednak woli zostać tu gdzie jest.
W dniu completion, czyli gdy prawnicy obu stron wymieniają się kontraktami i dostajesz informacje, że możesz odebrać klucze z agencji, dom jest Twój.
Tak, dobrze zauważyłeś, podczas całego procesu nie widzisz nawet swojego prawnika na oczy. Wszystko dzieje się jakby obok. Tylko od Ciebie zależy, jak bardzo w nim uczestniczysz, bo oczywiście masz prawo ( i to jak najmocniej zalecam) dopytywać się zarówno u agencji jak i prawnika, na jakim etapie są i czy może czegoś potrzebują.
Skąd mam wziąć tego prawnika i brokera?
Z polecenia. Najlepiej jeśli ktoś komu ufasz, korzystał już z usług np. prawniczych i może polecić jego pracę. Cena jest oczywiście istotna, ale myślę, że najważniejsza jest tutaj szybkość usługi. Dlatego jeśli masz kontakt do prawnika, który w ekspresowym tempie kupi dla Ciebie dom, jest to dobry wybór.
Podobnie jest z brokerem. Tutaj uprzedzam, droższe usługi wcale nie znaczą lepsze. Jeśli masz jakieś pytania odnośnie brokera, to odezwij się do mnie, a chętnie powiem Ci, z czyich usług korzystam/ korzystałam i czy nadal polecam 😉 przy zakupie nieruchomości dla siebie i moich klientów.
Podsumowanie
Zakup domu w UK zdecydowanie różni się kupowania nieruchomości w Polsce. Jeśli kupujesz w UK po raz pierwszy, prawdopodobnie będziesz zaskoczony całą procedurą i tym, że niestety trwa ona dość długo. Często wymaga sporo czasu i podpisania kilkunastu stron dokumentów. Jedyne co musisz robić to czytać umowy i upewniać się, że reguły są takie, jak je rozumiesz.
Zakup domu w UK nie wymaga od Ciebie wizyty u notariusza czy nawet w banku. Po prostu większość spraw załatwiasz przez telefon lub e-mail, a samą pracę wykonują za Ciebie osoby trzecie. Sam proces nie wymaga od Ciebie szczególnej wiedzy, bo wszelkie niejasności możesz na bieżąco konsultować ze swoim prawnikiem. O ile rozumiesz produkty finansowe oferowane przez bank i czytasz dokumentacje i zastrzeżenia prawników, nie powinno być żadnych niespodzianek po zakupie.
Dzięki i do usłyszenia! 😉
Funkcja trackback/Funkcja pingback