fbpx

Wynegocjowałam 20% poniżej asking price! bardzo się cieszę, bo kupiłam dom sporo poniżej wartości rynkowej! – Czy aby na pewno?! Co to na prawdę znaczy kupić dom poniżej wartości?

Cena rynkowa to nie jest jedna kwota. Cena za ile została wystawiona nieruchomość nie jest ceną rynkową. To za ile kupisz dom również. Zatem czym jest market value i co to na prawdę znaczy kupić dom poniżej wartości?

Poniżej przedstawię 5 najważniejszych kroków, bez których nie wyobrażam sobie wyszukiwania tzw. okazji na rynku, czyli zakupu poniżej wartości.


Za Ile Mogę Kupić Nieruchomość, Żeby Był To Dobry Zakup?


Kiedy już znajdziesz nieruchomość, która Ci się spodoba, by określić opłacalność inwestycji musisz przejść przez kilka kroków. Szczegółowy schemat różni się nieco w zależności od strategii jaką obierzesz, natomiast podstawy są zawsze takie same.
Oto moje 5 kroków:


a) określenie ceny sufit
b) ile będzie kosztował remont oraz jaki rent jesteś w stanie uzyskać
c) co dla Ciebie znaczy przyzwoity zarobek
d) analiza założeń – czy to jest realne
e) negocjacje- określenie maksymalnej ceny zakupu

Co To Na Prawdę Znaczy Kupić Dom Poniżej Wartości Rynkowej. Jak Określić Wartość Rynkową?

Zawsze powtarzam, że musisz oglądać tak dużo nieruchomości, ile się tylko da. Dlaczego? Tylko wtedy jesteś w stanie zobaczyć co i za ile możesz realnie kupić. W jakiej kondycji są nieruchomości, w jakiej dzielnicy i pod jaką strategię dom będzie pasował najlepiej. Twoje indywidualne odczucia są również bardzo ważne.

Right Move – House Prices

Określenie Ceny Sufit

Na etapie wyszukiwania nieruchomości koniecznie przewertuj i poświęć trochę czasu na sold prices. Zakładka pokazuje ceny sprzedażowe nieruchomości w danym rejonie. Wpisujesz konkretny adres do zakładki sold prices z wyszczególnieniem ostatnich lat i obszaru. Polecam ustawienie wyszukiwania do 1/4 mili od danego adresu, a najlepiej zwrócenie uwagi na konkretną ulicę. Ostrzegam, że jest to proces dość czasochłonny, ale dobra analiza rynku zdecydowanie się opłaca i każdy inwestor powinien ją robić.

Im bardziej zawęzisz obszar poszukiwań tym lepiej. Im bardziej dopasujesz wszystkie klocki, tym mniejsze prawdopodobieństwo, że coś pójdzie nie tak. Kiedy znasz już ceny sprzedażowe, wiesz czego możesz się spodziewać. 

Ale uważaj! Ogólne ceny sprzedażowe na danej ulicy, pokażą Ci wszystkie sprzedane nieruchomości niezależnie od wielkości i typów budownictwa. A to pierwsza pułapka.

By oszczędzić czas, możesz również skorzystać z płatnego narzędzia Property Data Ale uwaga! Narzędziom nie wolno wierzyć w 100%. Przy inwestycjach typu BTL, gdzie praktycznie każdy 1tyś funtów robi różnicę, warto mimo wszystko zrobić własne badanie rynku.

Im więcej sprawdzisz, tym lepiej. To co chcesz uzyskać to analiza jeden do jednego. Zawsze porównuj te same typy domów o podobnych floorplanach. Kupując 2bed terraced z garażem porównuj go do innego 2bed terraced z garażem i najlepiej na tej samej ulicy. Zwróć też uwagę, że jeśli Twoim bezpośrednim sąsiadem jest nowe budownictwo to również podniesie to wartość. Wszystko ma znaczenie.

Przykład: 

Załóżmy, że wyremontowane domy w okolicy 2bed mid-terraced sprzedają się w danym roku po 80 tyś funtów. Wyremontowane, czyli takie, które nie wymagają żadnego wkładu i jednocześnie sugerują nam już cenę sufit.

Takie same domy do remontu mogą sprzedawać się w przedziale od 60 tyś – 70 tyś funtów. Z reguły chodzi o to, by podnieść wartość danej nieruchomości, ale żeby tego dokonać często trzeba zrobić remont.

Ile Będzie Kosztował Remont

Znasz już cenę sufit, czyli to jakiej maksymalnej wyceny banku możesz się spodziewać po wykonanym remoncie. Dlaczego wspominam o remoncie? Bo ciężko jest kupić coś poniżej wartości bez powodu.

Below Market Value to najczęściej nieruchomości sprzedawane poniżej aktualnej wartości rynkowej, ze względu na chęć szybkiej sprzedaży przez właściciela lub ich słabego stanu technicznego. Im więcej problemów ma nieruchomość, tym tak na prawdę lepiej dla Ciebie, gdyż daje Ci to możliwość negocjacji i potencjalną przewagę. ALE! Wiąże się to również z ryzykiem. Bo co jeśli dom jest przeceniony z powodu ukrytych wad? Być może nikt nie będzie chciał kupić danego domu i „walczyć” z jego problemami. 

Oczywiście w zależności od tego, jak dużą nieruchomość remontujesz i co chcesz tam zrobić. Remont będzie kosztował różnie. Przy single let nasze remonty wahają się pomiędzy 10k- 30k. Nie podam Ci konkretnej liczby, bo do tego potrzebujesz budowlańca lub siły własnych mięśni. Gdzie w pierwszym przypadku po prostu zapraszasz specjalistę na miejsce prac, po czym dostajesz wycenę co i za ile będzie wykonane.

Tak w drugim przypadku, pewnie na pierwszy rzut oka stwierdzisz, że „a przecież to sobie zrobię bez problemu” i zaoszczędzisz na robociźnie. Czasem faktycznie tak jest, sama również przez to przechodziłam. Nie byłam gotowa na niespodzianki typu zaplastrowane szafki w kuchni przez poprzedniego właściciela😂. Ostatecznie trzeba było zrywać wszystko zamiast instalować od razu nową kuchnię. Sporo straconego czasu, ale również przydatna lekcja, aby zakładać gorszy scenariusz i ewentualnie się miło zaskoczyć.

Jeśli ma to być inwestycja, według mnie potrzebujesz szybkiej i sprawnej ekipy bo za to im właśnie płacisz, że po kilku tygodniach nie grzebiesz się już w zaprawie i zastanawiasz jak coś zrobić, tylko wprowadzasz przyszłych tenantów. Mało tego, ile weekendów i urlopu potrzebujesz, żeby zrobić taki projekt BTL? Pewnie więcej niż myślisz:)

Co To Dla Ciebie Znaczy Przyzwoity Zarobek?

Ile chcesz zarobić na nieruchomości. Ile gotówki jesteś w stanie „zamrozić” w murach i na jak długo.

To pytania do Ciebie. Dla każdego dobra inwestycja będzie znaczyła trochę coś innego. Każdy inwestor kieruje się innymi kryteriami i gdzie dla jednych ryzyko będzie OK, dla drugich może być zbyt duże. Ryzyko jest zawsze i jest to nieodzowna część każdych inwestycji. Z drugiej strony, często, im więcej ryzykujesz, tym więcej możesz też zyskać. Choć do tego dobrze mieć doświadczenie, albo kogoś kto Cię poprowadzi.

Określenie opłacalności inwestycji zależy od strategii jaką wybierzesz. Przyjmijmy jeden scenariusz. Chcesz kupić Buy to Let na kredyt. Na początku warto określić ile czynszu możesz uzyskać. Dlaczego? Powodów jest kilka, ale podam tylko dwa najważniejsze:

Wraz ze wzrostem czynszu, rośnie często wartość nieruchomości. Znaczy to tyle, że tam gdzie lepsze czynsze, prawdopodobnie będą też wyższe wyceny.
Wiedząc ile potencjalnie możesz uzyskać Rentu, będzie Ci łatwiej policzyć, ile na czysto zostanie Ci pieniędzy (Cashflow)

Jak Liczyć?

Po określeniu ceny sufit, nakładów na remont (materiały + robocizna) oraz zysku z czynszu czas podliczyć wszystkie koszta związane z zakupem nieruchomości. Stamp duty, Prawnik, Broker, Renovation, ewentualny bridge loan oraz sourcing fee, gdy korzystasz z pomocy sourcera.

W Internecie znajdziesz wiele współczynników i wzorów do obliczania opłacalności inwestycji. Niestety potrzeba trochę czasu, by przebrnąć przez to całe liczenie ale uważam, że warto, bo nawet jeśli skorzystasz z usług sourcera, dobrze jeśli rozumiesz, jak Twój potencjalny zysk został policzony.

Im dalej w las tym pewnie bardziej zaawansowane kalkulatory i algorytmy będziesz stosować. Przedstawię Ci natomiast to od czego sama zaczęłam i co według mnie jest najlepszym punktem wyjścia 👉 ROI ( Return of Investment) Zwrot z inwestycji określa się również jako zwrot z gotówki (ROC) lub zwrot z zaangażowanego kapitału (ROCE)- wszystkie oznaczają to samo. Więcej o ROI i innych współczynnikach znajdziesz na tutaj.

Jak już wspomniałam w naszej pracy w Infinito przy ocenie rentowności inwestycji skupiamy się głównie na współczynniku ROI. Pokazuje on, co się naprawdę wydarzy biorąc pod uwagę inwestowaną gotówkę, oczekiwane koszty oraz to jak przyszły remortgage wpłynie na opłacalność inwestycji.

Ze współczynnikiem ROI jest jeden problem– każdy liczy go trochę na swój sposób i nie ma jednolitej zasady jakie koszta powinno się wrzucać w obliczenia, a jakie nie. Według mnie im więcej potencjalnych problemów przewidzisz tym lepiej. W Infinito zawsze zakładamy dwa scenariusze. Worst case scenario bazujący bardzo mocno na cenach sprzedażowych oraz best case scenario, czyli scenariusz gdzie znając naszą okolicę jesteśmy w stanie określić maksymalne wyceny bazując na poprzednich przypadkach.


👉 Analiza Założeń


Musisz odpowiedzieć sobie na pytanie, czy to co sobie zakładasz, czyli powiedzmy ROI na poziomie minimum 30% jest w ogóle do zrobienia. Z każdą strategią będzie inaczej i tym gdzie inwestujesz również. Nierozerwalnym elementem jest gruntowna analiza rynku i porównywanie nieruchomości.

Założenia „z kosmosu”- (bo ktoś powiedział) często mają się nijak do tego co realnie jesteś w stanie uzyskać. Szukając nieruchomości, która ma tak zwany „no money left in” przy Single let może okazać się marzeniem ściętej głowy. Jest to możliwe, natomiast jest to ekstremalnie trudne zadanie i zdarza się bardzo rzadko.

Jak zatem określić „dobry deal”?

Przede wszystkim zwroty są mocno powiązane z kapitałem jaki masz do zainwestowania. Krótko. Im większy kapitał tym możliwie lepszy zwrot 👉 ROI

Negocjacje

O negocjacjach był już krótki wątek tutaj. Nawet jeśli masz najlepszego na świecie deala, zawsze próbuj nawiązać z agentem dialog. Czyli negocjuj! Pytania takie jak Dlaczego Vendor sprzedaje nieruchomość, Co go motywuje i Co jest jego problemem, mogą podsunąć Ci ciekawe pomysły na rozwiązanie i w rezultacie kupno. Czego nie robić w negocjacjach ? Powiem szczerze, nie bądź burakiem czepiającym się wszystkiego, bo nikt nie lubi wytykania błędów. Jak już kogoś obrazisz albo zniechęcisz, to gwarantuje Ci, że nic od niego nie kupisz. Po więcej błędów, jakich nie chcesz popełniać zajrzyj 👉 tutaj.

Żeby lepiej zrozumieć jak określić, Co to naprawdę znaczy kupić dom poniżej wartości? potrzebujesz jeszcze szerszej perspektywy.

Zaprosiłam Do Domu Agenta Nieruchomości I Dostałam Olśnienia

Jakiś czas temu, z ciekawości skontaktowałam się z największą agencją nieruchomości w Stoke, pod pretekstem sprzedaży swojego domu. Muszę przyznać, że było to ciekawe doświadczenie, które zbudowało całkiem realny obraz tego, jak sprzedaje się domy w Wielkiej Brytanii, a przynajmniej tutaj w Stoke.

Otrzymaliśmy pocztą kilkanaście ulotek i formularzy do wypełnienia – w skrócie powiem, że większość pytań dotyczyła tego, za ile życzymy sobie sprzedać nieruchomość i ile według nas jest ona warta.

Pomyślałam sobie SERIO!? – liczyłam raczej na waszą wiedzę, poradę i asystę. Przecież nie każdy zna lokalny rynek i zajmuje się nieruchomościami na co dzień. Prawda? Za to każdy zażyczyłby sobie dużo więcej niż prawdopodobnie realnie jest warty jego dom.

Nie do końca nam to pasowało więc zbombardowaliśmy agenta szeregiem pytań ze swojej strony, mówiąc że nie wypełniliśmy niektórych pól i liczymy na poradę specjalisty 😇

Jak Agenci Wyceniają Nieruchomości?

Co to naprawdę znaczy kupić dom poniżej wartości? Asking price nie jest ceną rynkową. To cena, na którą umówisz się z agentem, że zaczynasz negocjacje do sprzedaży nieruchomości. Dużo zależy od Vendora. Asking price to cena za którą życzysz sobie, by agent sprzedał Twój dom, albo za którą obiecał Ci, że sprzeda i Ty mu uwierzysz 🙂 Przy ustalaniu ceny sprzedaży domu, weź pod uwagę kilka filtrów:

a) cena agenta
b) cena vendora
c) cena kupującego
d) wycena banku

Każda z powyższych cen będzie nieco inna i zależała od indywidualnych odczuć osoby oglądającej nieruchomość i zbioru statystyk. Gdzie jest zatem Market Value i co to na prawdę znaczy kupić dom poniżej wartości?

Market Value to musi być coś pomiędzy ceną sprzedającego, a tym ile ktoś realnie jest w stanie zapłacić za daną nieruchomość. Przy tym w mojej ocenie najbliżej jest zawsze wycena banku. Dlaczego? bo 90 % zakupów nieruchomości w UK jest kredytowane przez banki.

Nie ważne jak wysoko ocenisz wartość swojego domu, albo jak dobre wrażenie nieruchomość zrobi na agencie, na końcu sznurka jest zawsze bank.

Ku Przestrodze

Agent nieruchomości poruszył jeszcze jedną ważną kwestię.

Dlaczego jedne agencje ciągle sprzedają i mają mnóstwo klientów a inne nie. Skąd biorą się różnice w fee za sprzedaż nieruchomości?
Jeśli dużo zapłacisz to czy sprzedasz szybciej? czy jest sens przepłacać?

Są takie agencje, które mają niskie miesięczne fee za wystawienie i sprzedaż nieruchomości. Wydaje się fair, bo dość tanio. Dom pewnie szybko się sprzeda, bo mój dom jest fajny i każdemu się spodoba. Tak – w idealnym świecie. Natomiast realnie może być tak, że agencja będzie brała od Ciebie miesięczną opłatę za „sprzedawanie„. Przyciągnie Cię obietnicą sprzedaży nieruchomości za dość wysoką kwotę i w efekcie nie wiadomo, czy sprzedasz czy nie.

Są też takie agencje, które nie pobierają opłaty, zanim nie sprzedadzą nieruchomości. Tzw. No sell no fee. Gdzie opłata za sprzedaż jest dość wysoka. Szczególnie w porównaniu z pierwszą opcją. Ale czy rzeczywiście? Zostawiam to Tobie do rozważań.

Istnieje również teoria, mówiąca o ilości kliknięć na stronie na której wystawiono Twoje ogłoszenie. Jeśli jest mniej niż 30 wejść dziennie (liczba dotyczy naszego miasta), znaczy że coś poszło nie tak i prawdopodobnie cena jest za wysoka. Średnio nieruchomość powinna się sprzedać w przeciągu 4-6 tygodni. Jeśli nie, pewnie agencja zasugeruje Ci opuszczenie ceny. Dodatkowo jeśli wyjściowo wystawiasz dom dużo za drogo, możesz zniechęcić potencjalnych kupujących i obniżać ceny w nieskończoność.

Agent twierdził, że lepiej jest wystawić nieruchomość lekko powyżej ceny rynkowej i sprzedać w przeciągu tych pierwszych kilku tygodni, niż ryzykować sprzedażą sporo poniżej ceny rynkowej. Agent proponował mi sprzedaż mojej nieruchomości w modelu no sell no fee.

Jak jest na prawdę, myślę, że agenci trochę się z nami bawią w kotka i myszkę i nie ma złotej reguły która agencja jest lepsza. Pewne natomiast jest to, że trzeba mieć oczy otwarte i pamiętać, że ostatecznie to bank zdecyduje, ile nieruchomość jest warta na rynku.

Podsumowanie

Co to na prawdę znaczy kupić dom poniżej wartości? Nie musisz celować poniżej asking price, żeby kupić dom w atrakcyjnej cenie, bo cena za którą agencja wystawi nieruchomość, nie ma nic wspólnego z realną ceną rynkową. Market Value to coś pomiędzy ceną sprzedającego, kupującego, agencji i ostateczną wyceną banku.

To, że ktoś twierdzi, że kupił dobrego deala, wcale nie musi nim być i negocjacje o 20% od ceny agencji, niewiele mówią o realnej wartości nieruchomości. Jeśli zrobił remont swoimi siłami, to czy podliczył robociznę jako swój koszt?

Obowiązkowe przy ocenie opłacalności inwestycji jest dobra analiza rynku, porządna wycena remontu oraz rent. Kluczową kwestią jest też wybór strategii i to od niej zależy w jaki sposób policzysz opłacalność zakupu.

Do liczenia rentowności inwestycji polecam ROI (Return of Investment), bo daje ono realny obraz tego, jak ciężko będą pracowały Twoje pieniądze. Dla własnego spokoju w obliczeniach warto zakładać dwie opcje. Best case scenario i worst case scenario.

Pamiętaj, że inwestycja musi być realna do zrealizowania w Twoich warunkach. Warto poznać też sposób działania agencji nieruchomości w UK i to w jaki sposób ustalają one ceny sprzedażowe. Na końcu jednak jest zawsze bank i to on decyduje ile będzie warta Twoja inwestycja.







ZAPISZ SIĘ DO NEWSLETTERA

i otrzymuj na swojego maila ciekawe informacje o wyszukiwaniu i inwestowaniu w nieruchomości w UK

Please wait...

Dzięki za zaufanie!