fbpx

Każdy kto chce kupić nieruchomość inwestycyjną, czy też do zamieszkania, bierze pod uwagę zakup domu do remontu. Dzieje się tak z wielu względów. Najważniejszym z nich jest przede wszystkim opłacalność.🙂 Domy do remontu są z reguły tańsze lub można je korzystniej wynegocjować (kupić taniej). Jeżeli jeszcze przed zakupem sprawnie i optymalnie uda ci się policzyć remont, bardzo możliwe, że wyjdziesz w tej sytuacji sporo na plus.
Tylko jak policzyć remont, żeby praca, którą włożysz, bądź zlecisz firmie budowlanej, sprawiła, że zarobisz więcej?
Ciekawe? To zapraszam do lektury.🙂

Rodzaje Remontów


Zanim jeszcze przejdziemy do kwestii liczbowej i szacowania, na samym początku musisz zadać sobie pytanie. Jaki ma to być remont?
Czy robisz nieruchomość dla siebie (RESIDENTIAL), pod wynajem (BTL), pod sprzedaż (FLIP), czy na pokoje (HMO) itd.


Dlaczego To Takie Ważne?


Otóż jeśli remontujesz dom pod wynajem (BTL), starasz się unikać jakichkolwiek dodatkowych kosztów związanych z nieruchomością. Robisz tylko tyle, ile jest w stanie zapłacić Twój przyszły tenant. Nie oznacza to oczywiście, że nie malujesz ścian, bądź wkładasz dywany z recyclingu. Nie, nie, nie.  Bardziej chodzi mi o to, że nie robisz 'open plan kitchen’, ani nie wstawiasz wanny z hydromasażem do łazienki. Chodzi o opłacalność inwestycji. O ile wanna z hydromasażem fajnie brzmi i na pewno jest bardzo przyjemna, o tyle ciężko będzie znaleźć najemcę, który będzie chciał zapłacić dużo więcej za czynsz tylko z tego względu.


Jeśli bierzesz pod uwagę dom na sprzedaż (FLIP), to wanna z hydromasażem być może będzie bardzo dobrym pomysłem. Pod warunkiem, że na rynku, na którym działasz, są ludzie, którzy szukają takich nieruchomości.😉 Open plan z ogromną kuchnią? Osobiście bardzo podobają mi się takie rozwiązania. 🙂 Przy nieruchomości na sprzedaż, możesz sobie pozwolić na nieco lepszy remont, aby przyciągnąć kupującego. Jeżeli Twoja nieruchomość będzie unikatowa, będzie miała super standard i wstrzelisz się ze 'smaczkami’ w gust klienta, to bardzo prawdopodobne, że sprzedasz ją drożej. Tylko pamiętaj wszystko w granicach rozsądku🙂

Jak Policzyć Remont W Praktyce?


Skupię się w tym przypadku na szacowaniu remontu przy pomocy firmy budowlanej.
Zanim zaczniesz jeździć na nieruchomości, musisz pozyskać ogólną wiedzę na temat, ile kosztują poszczególne elementy wykończenia. W tej kwestii ogromne znaczenie ma, czy robimy remont na wynajem (BTL), czy na sprzedaż (FLIP), ale o tym już wiesz. Przykładowo wstawienie kuchni pod BTL może kosztować między £3-£5k, natomiast kuchnia pod flipa może zaczynać się od £5-£6k. Wszystko zależy od ilości mebli, jakości materiałów, wielkości pomieszczenia etc.


Załóżmy, że w tym wypadku interesuje nas nieruchomość pod wynajem. Na samym początku będzie potrzebna Ci lista z czynnościami, które wykonuje się w prawie każdym domu. Na co zwracasz uwagę? W grę wchodzą np. takie elementy jak:

  • Skimm – per room
  • Painting – per room
  • New boiler replace only – per unit
  • New boiler exchange for combi – per unit
  • Windows replacement – labour + windows
  • New kitchen – 8 units with splashback
  • New doors – labour + door
  • Loft Isolation – per unit
  • New Toilet  – per unit
  • Carpets – per room
  • Damp Proof Injections
  • Extension build – per m2
  • Fuse Box – per unit

Następną rzeczą jaką musisz zrobić, to skontaktować się z lokalnymi firmami budowlanymi. Zapytaj o szacunkowy koszt poszczególnych elementów z powyższej listy. Tutaj przestrzegam, nie każdy budowlaniec będzie chciał mówić o tym otwarcie. Możesz powiedzieć, że chcesz kupić nieruchomość i po prostu nie chcesz tracić jego czasu. Dlatego pytasz, żeby wszystko sprawie poszło. Jeśli oferta fachowca będzie dobra, to skontaktujesz się z nim po zakupie w celu rozpoczęcia współpracy.🙂 Pamiętaj, że im bardziej szczegółowo opiszesz, co chcesz zrobić, tym dokładniejszą wycenę otrzymasz.


Przykład: Jaki będzie koszt wymiany kuchni? Vs Jaki będzie koszt wymiany kuchni składającej się z 8 unitów, średniej jakości (powiedźmy z Howdensa), + splashback, nowe gniazdka, bez piekarnika, kuchenki, zlewu etc?

No Dobra, Ale To Wciąż Tylko Szacunki, A Ja Chcę Wiedzieć, Ile Remont Będzie Mnie Dokładnie Kosztować.


Wiem o czym mówisz. Przy pierwszym projekcie też nie wiedziałem 'z czym to się je’. Niby wiedziałem ile szacunkowo będzie kosztować mnie remont, ale chciałem być pewny, bo miałem ograniczony budżet. Starałem się uniknąć sytuacji, w której pod koniec remontu, budowlaniec powie, że za wszystko należy się 15k, kiedy ja byłem gotowy na 10k 😨

Jest Na To Sposób


Po pierwsze: Z reguły jest tak, że przed zakupem oglądasz nieruchomość i szacujesz remont. Jest duża szansa, że nie zauważysz elementów, które mogą okazać się kosztowne.  W końcu nie jesteś budowlańcem. Ale trzeba w końcu od czegoś zacząć. Na początku, kiedy nie miałem doświadczenia w wycenach, liczyłem ile, wg mnie będzie kosztował remont i dodawałem 15% do kwoty, która wyszła mi w szacunkach. Załóżmy, że w kalkulacji oszacowałem renowacje na £15,000, ale do obliczeń końcowych brałem pod uwagę £17,250. Robiłem tak, ponieważ lepiej się miło zaskoczyć, niż później być rozczarowanym.


Po drugie: Zawsze zabezpieczaj się umowami z firmą remontową, w której będzie napisane, co będzie zrobione oraz jaka będzie końcowa kwota na fakturze. Musisz wziąć pod uwagę, że ta kwota może ulec zmianie, podczas remontu, ale nie może to być znacząca óżnica. Ja zwykle dopuszczam 10% condigency na nieprzewidziane naprawy.


Po trzecie: Odrzucaj skrajne wyceny budowlańców. W większości przypadków najniższe ceny na rynku są czymś podyktowane. Najczęściej brakiem jakości wykonania. Nie chcesz przecież oszczędzić na remoncie, który nie zostanie należycie wykonany, a później płacić kolejnej firmie za poprawki, prawda?


Podsumowanie- Jak Policzyć Remont?

Pamiętaj, że ważne jest określenie jaki remont chcesz zrobić i pod jakiego klienta ma być to nieruchomość. Od tego zależy również wybór jakości materiałów i wykończenie. Inaczej remontujesz pod flipa, a inaczej na BTL. Gdy jesteś na viewingu może warto nagrać video lub zrobić swoje zdjęcia, aby na pewno niczego nie przegapić. Dodatkowo jeśli zupełnie brak Ci doświadczenia dodaj te 15% do kwoty remontu- dla świętego spokoju .

No dobrze, skoro już wiesz jak policzyć remont to teraz czas na praktykę. Bierz te sposoby i testuj u siebie. Zdziwisz się, jak po kilkunastu razach będziesz wchodzić do nieruchomości widząc już na pierwszy rzut oka, ile remont będzie Cię kosztować.

Powodzenia.😉

P.S. Jeśli podobał Ci się ten artykuł to nie zapomnij go udostępnić. Być może ktoś z Twoich znajomych zastanawia się właśnie, jak oszacować remont.😉
P.S.S. Możesz również zapisać się do newslettera i od czasu do czasu otrzymywać, bardziej rozbudowane tematy dotyczące inwestowania w nieruchomości w UK.

ZAPISZ SIĘ DO NEWSLETTERA

i otrzymuj na swojego maila ciekawe informacje o wyszukiwaniu i inwestowaniu w nieruchomości w UK

Please wait...

Dzięki za zaufanie!