fbpx

Kupiłeś nieruchomość poniżej wartości rynkowej. Została ona przez Ciebie wyremontowana, a co za tym idzie, jej wartość wzrosła. Naturalnie chcesz wyciągnąć wygenerowaną wartość i reinwestować ten kapitał w kolejne domy, prawda? W tym artykule pokażę Ci, jak my to zrobiliśmy na naszej nieruchomości. Jak kupić, by zarobić na nieruchomości rezydenckiej.

Zapraszam!

REMORTGAGE

Przede wszystkim należy zacząć od tego, co to jest ten remortgage? W skrócie to nic innego jak nowy mortgage na tę samą nieruchomość od nowej wartości. Najczęściej brany jest w innym banku, na innych warunkach (nierzadko lepszych). Jeśli nie wiesz dokładnie, co to znaczy remortgage, to zapraszam się Cię do artykułu przeznaczonemu temu zagadnieniu, zobacz go tutaj.

STRATEGIA WYCIĄGANIA KAPITAŁU I REINWESTOWANIA – DYWERSYFIKACJI

Dlaczego zdecydowaliśmy się na wyciągnięcie kapitału z nieruchomości rezydenckiej? Otóż taki był plan od początku. Przeprowadziliśmy się z drogiego południa do tańszej środkowej Anglii. Chcieliśmy kupić nieruchomość rezydencką, w której zamieszkamy, a następnie po upływie fixa przekształcimy ją w nieruchomość na wynajem, a my kupimy sobie większy dom. Plany planami, a wszyscy wiemy, co przyniósł rok 2020… pandemia.

Kredyty, którymi byliśmy zainteresowani, czyli – 5%-owy depozyt na nieruchomość rezydencką, został wycofany w tamtym czasie. Oprocentowania kredytów nieznacznie wzrosły. Oczekiwanie na wycenę wydłużyło się okropnie. Ceny nieruchomości wbrew większości predykcji poszybowały w górę, zamiast spadać.

Cóż, musieliśmy zaktualizować strategię i finalnie zostaliśmy w naszym wyremontowanym domu. Nowa strategia jest już wprowadzona w życie, a realizacja planów tylko nieznacznie się wydłużyła, ale o tym innym razem.

ZACZNIJMY OD POCZĄTKU

Kupiliśmy dom w styczniu 2020 roku za £68k z 5% wkładem za notabene £3400

Za prawnika zapłaciliśmy £870
Za brokera zapłaciliśmy £300
Remont kosztował nas £14733

W sumie wydaliśmy £19303 na zakup oraz remont  nieruchomości. Po półtora roku od zakupu aplikowaliśmy o remortgage, w celu wyciągnięcia kapitału z nieruchomości. Wyceniliśmy nasz dom na £100k po remoncie i taką kwotę zaakceptował bank. Ważne dla nas było, aby nie wyciągać 'wszystkiego’ z nieruchomości, ponieważ w przyszłości chcemy ten dom wynajmować. Aby to zrobić, z reguły trzeba zostawić w nieruchomości 25% depozytu. Nie chcieliśmy zadłużać się do maximum, a tylko odzyskać kapitał i dalej nim obracać.

Tym oto sposobem zostawiliśmy 15% depozytu, po to, aby w przyszłości było nam łatwiej, po zakończonym fixie dopłacić różnice (do 25% depozytu) i przekształcić ten dom na Buy to let.

ZDJĘCIA DOMU PRZED REMONTEM:

A TAK PO REMONCIE:

Podsumowując, z remortgage otrzymaliśmy £21912,08, czyli nieco więcej niż zainwestowaliśmy w dom razem z zakupem. Taki książkowy ’no money left in’. Dodatkowo zostawiliśmy 15% depozytu w nieruchomości. Przypominam, że kupowaliśmy przy 5% depozycie. Mogliśmy wyciągnąć jeszcze więcej kapitału, kosztem zostawienia mniejszej ilości depozytu w domu, jednak jak już wcześniej wspomniałem, w przyszłości będziemy chcieli ten dom wynajmować. Tak czy inaczej, będziemy musieli dopłacić różnice w depozycie w momencie przekształcania produktu finansowego pod BTL. Na dzień dzisiejszy można powiedzieć, że po 1.5 roku trudów mamy wyremontowany dom za darmo.🙂

ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA

Na blogu zazwyczaj opisujemy domy pod wynajem, tak zwane BUY TO LET’y, w których banki rzadko biorą pod uwagę zdolność kredytową. W tym wypadku, z uwagi, że jest to mój dom rezydencki (Bart), było inaczej. Musiałem spełnić szereg założeń, bez których nie byłoby możliwe, ubiegać się o nowy kredyt. Jednym z nich było znalezienie pracy, gdzie kwota zatrudnienia byłaby wystarczająca, aby zadowolić bank, który będzie mi tego kredytu udzielał. Jeżeli jeszcze nie wiesz, jak policzyć ile musisz zarabiać, aby otrzymać mortgage, to zapraszam do artykułu TUTAJ! Tak więc musiałem zakasać rękawy i zmierzyć się z pracą na etacie.

Dlaczego praca na etacie, zapytasz? Na co dzień prowadzę firmę, ale z wielu powodów banki dużo lepiej traktują klientów zatrudnionych na kontrakcie. Dlatego też postanowiłem, że wrócę chwilowo na etat.🙂

PROBLEMY

Mieliśmy sporo wyzwań, którym trzeba było sprostać, aby móc ponownie reinwestować kapitał. Jednym z nich był broker. A dokładniej brak odpowiedniego brokera. Co mam na myśli? Otóż na rynku jest wielu brokerów, lecz tylko nieliczni potrafią załatwić sprawę, jak należy. Tak przynajmniej było w moim przypadku. Nie mogłem otrzymać kredytu, ponieważ płaciłem za żłobek córki, który wg brokera mocno obciążał mój budżet. Z uwagi, że dom był kupowany tylko na mnie, nie mogłem pozwolić sobie na żadne dodatkowe wydatki, oprócz podstawowych. Innymi słowy, powinienem jeść suchy chleb i zapijać go wodą.🙂 Nie docierały tłumaczenia, że mogę zamienić opłaty za żłobek na partnerkę i wszystko będzie ok. Niestety zostałem poinformowany, że tak czy inaczej, będę musiał czekać minimum 3 miesiące, aby wygenerować nowe statementy, w których nie będą widoczne opłaty. Nie chciałem czekać w nieskończoność. Zacząłem szukać i kopać głębiej.

KOPAŁEM, KOPAŁEM, AŻ WYKOPAŁEM

Po wielu rozmowach z innymi brokerami doszedłem do wniosku, że jestem na przegranej pozycji. Mimo wszystko, że było to nielogiczne, to większość upierała się, że muszę poczekać na nowe statementy. Nie rozumiałem po co, skoro i tak będziemy płacić za żłobek, tylko z innego konta.

Kiedy byłem już bliski zaakceptowania tego stanu rzeczy, zadzwonił znajomy, który polecił mi zaufaną brokerkę. Zadzwoniłem i okazało się, że wszystko da się zrobić. Pani brokerka dała mi do zrozumienia, że w banku też pracują ludzie i wystarczy wytłumaczyć im całą sytuację i na pewno znajdzie się rozwiązanie. Jak powiedziała, tak zrobiła. 🙂 Formalności zostały dopięte i po upływie 6 tygodni miałem pieniądze na koncie. Kiedy mówię o profesjonalnym podejściu do klienta, to właśnie taki serwis mam na myśli. 🙂

POGADUCHY Z RZECZOZNAWCĄ

Spotkałem się już z wieloma mitami dotyczącymi rzeczoznawców. Najlepszy z nich brzmi tak: „Zapach który kojarzy się ze smacznym jedzeniem podczas wizyty rzeczoznawcy, może pozytywnie wpłynąć na wycenę nieruchomości.”

Noł noł noł..

CO NA TO PAN RZECZOZNAWCA?

Otóż okazuję się, że banki mają swoje algorytmy, a każdy z nich wycenia nieruchomości nieco inaczej. W moim wypadku wg ledner’a (pożyczkodawcy) po upływie 1,5 roku od momentu zakupu, dom był wart £76k funtów. Gdybym aplikował o taką kwotę, dostałbym ją z automatu bez konieczności widzenia się z rzeczoznawcą. Bank nie wiedział jednak, że odnowiłem nieruchomość i bazował na kondycji nieruchomości przed remontem. Pan rzeczoznawca przyszedł po to, aby sprawdzić faktyczny stan nieruchomości i przekazać swoją opinię pożyczkodawcy. Kiedy zapytałem go, co myśli o mojej nieruchomości, odpowiedział: „I am not thinking. I am just doing what computer asks for”. Innymi słowy, algorytm pyta o konkretne dane, a rzeczoznawca sprawdza i wklepuje w maszynę. Nie ma znaczenia, czy mu się to podoba, czy też nie.

GŁÓWNE ASPEKTY, NA KTÓRE ZWRACA UWAGĘ RZECZOZNAWCA TO:

 

  • Czy w najbliższej okolicy są nieruchomości o podobnym floorplanie, które sprzedały się w okresie do 12 miesięcy w kwocie podobnej lub takiej samej o jaką aplikowałem?
  • Jaki jest stan nieruchomości (wyremontowany lub do remontu)
  • Sprawdza, czy poprzez 'zabiegi remontowe’ zwiększyła się powierzchnia użytkowa domu?
  • Czy dom nie posiada wad konstrukcyjnych?

CZY WYSTARCZY ODNOWIĆ KUCHNIĘ I ŁAZIENKĘ, ABY ZWIĘKSZYĆ WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI?

Jeżeli jesteś już z nami od jakiegoś czasu, to wiesz, że odpowiedź brzmi NIEEEEEEEE!!!

Na ten sam aspekt zwrócił uwagę mój gość – pan rzeczoznawca. Powiedział, że ogromna część ludzi uważa, że wystarczy kupić dom, (nieważne za jakie pieniądze), odnowić kuchnię i łazienkę, pomalować ściany i aplikować o wyższą wartość nieruchomości. Niestety to nie działa w ten sposób. Każda okolica ma swoją maksymalną wartość, której nie przeskoczysz. Musisz mieć to na uwadze.

SKĄD MAM WIEDZIEĆ, JAK TO WYCENIĆ?

Pewnie zapytasz- Bart, ale skąd mam wiedzieć jaka będzie wycena nieruchomości po renowacji? Być może warto zapytać agenta nieruchomości? Odpowiedź brzmi: NIE PYTAJ AGENTA O WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI PO RENOWACJI!!

Różnica pomiędzy wyceną agenta nieruchomości, a wyceną rzeczoznawcy polega na tym, że:

  • Agent nieruchomości obserwuje rynek. Wie jak dużo klientów pyta o nieruchomości i na tym w dużej mierze opiera swoją ekspertyzę. Jeżeli czuje, że jest dużo klientów na rynku, którzy są zainteresowani zakupem nieruchomości, to jego wyceny rosną.
  • Rzeczoznawca, który notabene pracuje dla banku, opiera swoją wycenę na przeszłości, czyli na tym co sprzedało się w ostatnim czasie. To właśnie ceny sprzedażowe będą tymi, którymi musisz się interesować.

Tak czy inaczej, to rzeczoznawcy sugerują cenę i ostatecznie ją akceptują bądź nie. Dlatego podczas wyszukiwania nieruchomości pod przyszły projekt musisz myśleć jak rzeczoznawca.

UWAŻAJ NA NACIĄGACZY

Mój gość podzielił się ze mną ciekawą informacją. Mianowicie powiedział, że na rynku nieruchomości jest mnóstwo naciągaczy, na których należy uważać. Jeżeli oglądałeś przynajmniej kilka domów, pewnie słyszałeś sakramentalne: „We already have a couple offers on the table, and we only accept offers above the asking price”. Innymi słowy, agenci często próbują wywrzeć na Tobie presję i zmotywować Cię do podniesienia swojej oferty, mimo że dom wcale nie jest tyle wart. Wracając do naciągaczy, mój gość powiedział, że zna przynajmniej jedną osobę, która utrzymuje się dzięki współpracy z agencjami i przychodzeniu na viewingi jako rzekomo zainteresowany kupnem klient. Osobiście miałem takie podejrzenia jeszcze zanim usłyszałem tę opinię, ale nigdy nie złapałem nikogo na gorącym uczynku. Oczywiście możesz się ze mną nie zgadzać. A jeśli tak jest, to poświęć jeden wieczór i wybierz się na jedną z aukcji nieruchomości w Twoim mieście. Zobaczysz, co mam na myśli.😉

PODSUMOWANIE

Jak zarobić na nieruchomości rezydenckiej? Przede wszystkim musisz ją tanio kupić. Aby to zrobić, musisz myśleć jak rzeczoznawca i kierować się cenami sprzedażowymi na interesującej Cię dzielnicy. To naprawdę kluczowe.

Optymalizuj remont. To nie prawda, że droższe meble kuchenne podniosą znacząco wartość Twojej nieruchomości – działaj ostrożnie.

Negocjuj – jeśli widzisz dom, to nie ulegaj presji agenta nieruchomości. Złóż ofertę, która jest adekwatna do stanu domu.

Weź pod uwagę wszelkie koszta związane z zakupem domu.

Nie bazuj na opinii jednego brokera, być może inny będzie miał na tę sytuację ciekawsze rozwiązanie.

Działaj!

To tyle na dziś. Mam nadzieję, że ten artykuł pomógł odpowiedzieć na chociaż część Twoich pytań.

Jeśli masz Instagram lub facebook to nie zapomnij nas polubić. ❤️ Tam często odkrywamy rąbka tajemnicy jak wygląda nasza praca.

Facebook Infinito – link

Instagram Bart – link

Instagram Justyna – link

P.S. Zapisz się do newslettera, aby nie ominęły Cię żadne nowości.🙂

Do napisania!



ZAPISZ SIĘ DO NEWSLETTERA

i otrzymuj na swojego maila ciekawe informacje o wyszukiwaniu i inwestowaniu w nieruchomości w UK

Please wait...

Dzięki za zaufanie!