Z powyższym pytaniem jest trochę tak jakby pytać, czy lepiej kupić nieruchomość na spółkę, czy prywatnie?
Nie jeden odpowie – to zależy🙂
Pamiętam, jak kilka lat temu na jednym ze spotkań przedsiębiorczych Polaków, omawiany był temat możliwości spłacania jedynie odsetek przy kredycie BTL. Ktoś z sali zadał wtedy pytanie ” no dobrze, ale jeśli będę płacić same odsetki, jak wtedy spłacę resztę kredytu?” I wtedy usłyszałam odpowiedź na większość moich dotychczasowych pytań – “ale po co?”
Twój Wybór – INTEREST ONLY Czy REPAYMENT MORTGAGE
Zacznijmy od początku. Biorąc kredyt na nieruchomość Buy to Let masz do wyboru dwie opcje. Repayment mortgage i interest only.
Repayment Mortgage
Schemat znany Ci prawdopodobnie najlepiej. Czyli spłacasz odsetki plus część kapitału w miesięcznych transzach. Jak duża jest to część? Zależy ona od oprocentowania oraz ilości zadeklarowanych rat. Normalny kredyt hipoteczny. Co miesiąc, Twoje zadłużenie względem lendera (banku) spada, a Ty masz większy udział w wartości nieruchomości tzw. Loan To Value (LTV). Przy każdym kolejnym fix’ie zostaje Ci mniej do spłaty. Tym samym po zakończonym fixie możesz (choć nie zawsze tak jest) otrzymać lepsze/niższe oprocentowanie.
Plusy:
– Klasyczny schemat kredytu, który każdy z nas zna
– Kiedyś będziemy właścicielami nieruchomości, którą spłacaliśmy przez lata
– Potencjalnie lepsze oprocentowanie przy fix’ie, na przyszłe lata, z uwagi na spłaconą część zadłużenia względem wartości nieruchomości.
Minusy:
– niski cashflow
– wyższy koszt utrzymania nieruchomości, szczególnie w przypadku jeśli będzie stała pusta
Interest only
Spłacasz wyłącznie odsetki w miesięcznych transzach, gdzie na koniec fixa zostaje Ci nadal cała wartość kredytu do spłacenia. Płacisz jedynie za fakt wzięcia kredytu. Nie spłacasz zadłużenia względem banku i na koniec okresu kredytowania musisz oddać bankowi całą kwotę pożyczki.
Ale Po Co W Ogóle Spłacać Nieruchomość Inwestycyjną?
Jeśli dopiero rozpoczynasz przygodę z inwestowaniem w nieruchomości, pewnie ten tytuł przyprawia Cię to o gęsią skórkę. Bez obaw, też tak miałam. Inwestycje z założenia mają na siebie zarabiać, a my chcemy zarobić jak najwięcej pieniędzy z zainwestowanego kapitału. Po to też powstały te wszystkie wskaźniki jak: RoI, RoE, ROCE, Yield itd.
Jako inwestor, chcesz wiedzieć, ile pieniędzy przyniesie Ci dana inwestycja względem zainwestowanego kapitału. W taki sposób możesz ocenić, czy będzie to dobry zakup, jeszcze przed złożeniem oferty.
Repayment Mortgage: Jeśli wybierzesz opcję Repayment, będziesz zarabiać mało, co miesiąc, ale będziesz też spłacać nieruchomość. W Excelu będzie to wyglądać ładnie, jednak realnym zyskiem będziesz cieszyć się dopiero po kilkunastu latach, kiedy spłacisz cały kredyt.
Interest only: Zarobisz więcej, co miesiąc, w stosunku do Repayment Mortgage. Będziesz też czuć, że każdego miesiąca wpływa do Twojego portfela gotówka, której możesz używać. To jest słowo klucz, bo masz gotówkę tu i teraz i to od Ciebie zależy, co z nią zrobisz.
Jasne jest, że każdy z nas chce zarabiać. Nie po to wypruwasz sobie żyły i oszczędzasz kapitał, żeby na koniec wpadały jakieś klepniaki, żyjąc myślą: Za 25 lat sobie odbiję! Każdy inwestor chce maksymalizować zyski, a w tym dużo lepiej pomoże Ci rata Interest only. Jak mówi stare porzekadło… Matkę oszukasz, ojca oszukasz, ale matematyki nie oszukasz.🙂
No DOobrze, Ale Jeśli Wybiorę Interest Only, To Nigdy Nie Spłacę Domu?
Masz rację, nie spłacisz. Z biegiem czasu możemy zauważyć jednak trend, gdzie z upływem lat, nieruchomości rosną na wartości.
Jeżeli kupisz dzisiaj dom za £100k, a nieruchomości będą rosły 4% w skali roku, to po 10 latach, ta sama nieruchomość będzie już warta £148,024.43 (https://brewsters.com.au/capital-growth-calculator/) 👈 ten kalkulator pomoże Ci przeliczyć to w Twojej indywidualnej sytuacji.
Kupując nieruchomość dzisiaj, musisz wpłacić depozyt w wysokości 25%. Przy powyższych założeniach to £25k. Jeśli za 10 lat postanowisz jednak sprzedać dom to zgodnie ze wzrostem wartości (np 4% w skali roku) otrzymasz £73,024.43.
Dlaczego tak?
Depozyt:£25k
Kredyt: £75k,
Długość: 25 lat
Oprocentowanie: 2.5%
Rata miesięczna ~ £160 miesięcznie,
Zakładany rent: £550
Miesięczny Casflow: ~ £390
✔️ bazuję tutaj tylko na racie miesięcznej i zakładanym rent. Celowo nie wliczam tutaj dodatkowych kosztów.
Nowa wartość nieruchomości po 10 latach: £148,024.43
£148,024.43- £75,000= £73,024.43 👈 sprzedajesz nieruchomość i spłacasz należny kredyt, który przez 10 lat pozostaje na takim samym poziomie.🙂
Oczywiście, musisz mieć świadomość, że co miesiąc nie spłacasz zadłużenia. Natomiast jeśli nieruchomości pójdą do góry w long term (a tak działo się dotychczas), to procentowa wartość Twojego zadłużenia w stosunku do wartości nieruchomości zmaleje. 🙂 Tym samym przy niskiej racie miesięcznej jesteś w stanie cieszyć się ‘odczuwalnym’ cashflow.
Repayment Mortgage: Analogicznie wartość nieruchomości wzrośnie tak samo, jak w INTEREST ONLY, ale CASFLOW będzie zdecydowanie niższy.
Depozyt: £25k
Kredyt: £75k
Długość: 25 lat
Oprocentowanie: 2.5%
Rata miesięczna ~ £340
miesięczny rent: £550
miesięczny Casflow: ~ £210
✔️bazuję tutaj tylko na racie miesięcznej i zakładanym rent. Celowo nie wliczam tutaj dodatkowych kosztów.
Nie Musisz Czekać 10 Lat Na Pieniądze!!
Powyżej opisałam, ile zarobisz na przestrzeni 10lat, ale zaraz, zaraz. Przecież nie musisz aż tak długo czekać. Po to właśnie mamy w Wielkiej Brytanii możliwość remortgage. (Więcej o remortgage możesz przeczytać TUTAJ).
Po każdym zakończonym fixie możesz wyciągać część wzrostu wartości i realnie otrzymywać kapitał, z którym możesz zrobić, co zechcesz. Kupić nowy samochód, pojechać na super wakacje albo KUPIĆ KOLEJNĄ NIERUCHOMOŚĆ. 🤩 Powtarzasz proces. Następna nieruchomość, INTEREST ONLY, kolejny CASHFLOW do kolekcji, kolejny FIX itd… Nie musisz być specem finansowym, żeby zrobić coś takiego. Wystarczy kupić nieruchomość poniżej wartości i maksymalizować zyski. Ale o tym kiedy indziej 🙂
Zawsze Możesz Zmienić Zdanie
Skoro jesteśmy już przy temacie remortgage, warto wspomnieć, że z każdym zakończonym okresem fix, możesz zmienić zdanie. Po prostu, fix kończy się po 2 latach i podejmujesz decyzję, co dalej. Trochę tak, jakby brać kredyt od nowa. Jakie masz opcje?
Możesz:
– Zostawić wszystko tak, jak było dotychczas
– Zrobić remortgage i wyciągnąć różnice w kapitale, jaką wygenerowała nieruchomość przez 2 ostatnie lata.
– Zmienić INTEREST ONLY na REPAYMENT i odwrotnie.
– Nadpłacić część kredytu, tym samym obniżając ratę miesięczną.
Nie są to wszystkie opcje, ale jak widzisz, remortgage daje sporo możliwości.
Co Zrobić, Gdy Za 25 Lat Przyjdzie Ci Spłacić Nieruchomość?
Odpowiedź nie jest oczywista i trochę zależy od Twojej pomysłowości i biznesplanu. W każdym momencie możesz postarać się o refinansowanie i wtedy okres spłaty może się nieco wydłużyć. W końcu jednak przyjdzie czas by się ostatecznie zdecydować. Wtedy najprostsze rozwiązanie to oczywiście sprzedać nieruchomość i spłacić bank. Nie ma w tym też nic złego. Jeśli masz kilka nieruchomości, możesz część z nich sprzedać i część z nich spłacić.
Podsumowanie
Tak naprawdę musisz zastanowić się, czy bardziej zależy Ci na miesięcznym CASFLOW, czy na spłacie jak największej ilości zadłużenia na przestrzeni lat. Każdy z nas ma trochę inną sytuację oraz inny bagaż doświadczeń. To co dla Ciebie jest idealnym rozwiązaniem, nie do końca będzie dobre dla mnie i na odwrót. Dobrze jeśli wiesz, jak działa remortgage w Wielkiej Brytanii i jak możesz wykorzystać dodatkowy kapitał. Poza tym nie ma tego złego, co by na dobre nie wyszło, ponieważ zawsze przy rekredytowaniu możesz zmienić zdanie i obniżyć ratę kredytową ( interest only) lub wrócić do spłacania kapitału (repayment mortgage).
Podziel się w komentarzu, jak Twoim zdaniem najlepiej jest inwestować w nieruchomości? INTEREST ONLY czy REPAYMENT?
Dzięki za poświęcony czas.
Jeśli ten artykuł ma dla Ciebie wartość i myślisz, że odpowiada na Twoje pytania, to podziel się nim na swoich social mediach. Będzie mi bardzo miło.
Do następnego razu.🙂
Funkcja trackback/Funkcja pingback