Jeżeli mieszkasz w UK lub poza jego granicami i myślisz o inwestowaniu w nieruchomości na wyspach, pewnie nie jeden raz przeszło Ci przez myśl. Gdzie lepiej zainwestować? Na północy, czy na południu? Z jednej strony północ zachęca niskimi cenami, z drugiej zaś , być może lepiej kupić dom w dużym mieście, gdzie nieruchomości zyskują więcej na wartości? Zastanówmy się zatem.
Co Lepsze? Cash Flow (tańsze miasta), Czy Capital Appreciation (droższe miasta).
Cash Flow
Pewnie nie odkryję Ameryki jeśli powiem, że w tańszych miastach możemy spodziewać się lepszego CASH FLOW względem zainwestowanego kapitału. Dzieje się tak z kilku przyczyn, ale skupię się na najważniejszej.
Czy tego chcesz, czy nie, czynsz nie rośnie wprost proporcjonalnie do wartości nieruchomości – FAKT. W Stoke on Trent, za nieruchomość wartą £70k otrzymasz w granicach £500-550 czynszu. W Londynie, za nieruchomość wartą £300k, otrzymasz w granicach £1300 czynszu. Dodatkowo zakładając, że płacisz tylko ratę odsetkową (interest only) w Stoke on Trent Twoja rata to około £130 miesięcznie. (na dzień 17.05.2021 – w dniu pisania tego artykułu). Analogicznie w Londynie będzie to około £560 miesięcznie. Jasno i wyraźnie widać, że z perspektywy CASH FLOW w tańszych miastach na północy zostaje nam więcej pieniędzy w kieszeni.
Capital Appreciation
Nie można zapomnieć o wzroście wartości nieruchomości. Nie wgłębiając się w szczegóły, możemy założyć, że nieruchomości w UK rosną średnio na wartości o około 4% w skali roku. Zatem:
- Nieruchomość w Stoke-on-Trent na przestrzeni 10 lat będzie warta £103,600 (wzrost o £33,600)
- Nieruchomość w Londynie na przestrzeni 10 lat będzie warta £444,000 (wzrost o £144,000)
Pewnie pomyślisz WoW! Kupuję dom w Londynie! Ale czy aby na pewno?
Kilka Rzeczy, O Których Musisz Pamiętać
Po Pierwsze
- Aby kupić nieruchomość przy pomocy kredytu w Londynie, nie wliczając w to remontu, podatków, kosztów około zakupowych, musisz wydać £75,000
- W Stoke-on-Trent korzystając z kredytu, będzie to tylko £17,500
Dlaczego Ci o tym mówię? Odpowiedź jest prosta – CZAS! Nie każdy z nas posiada taką kwotę na koncie, a uzbieranie jej pracując na etacie, może zająć sporo czasu. Z tego też tytułu, jeśli jesteś początkującym inwestorem na północy, będzie Ci po prostu łatwiej i szybciej zacząć 😉
Po drugie
Nawet jeśli posiadasz już taką gotówkę i chcesz skupić się na CAPITAL APPRECIATION, to za £75,000 w tańszym mieście możesz kupić 4 nieruchomości w tym samym czasie. Tak, za jednym zamachem. To z kolei daje wzrost wartości na przestrzeni 10 lat o £134,400. Niby mniej niż w Londynie, ale jednak ograniczasz ryzyko.
Powodów, dlaczego warto tak zrobić, jest przynajmniej kilka. Najważniejszy brzmi: Dywersyfikacja.
Innymi słowy. Nie wrzucaj wszystkich jajek do jednego koszyka.
“Dywersyfikacja jest zabezpieczeniem przed ignorancją”.
Warren Buffet
Po trzecie
Ryzyko. Jeden z ważniejszych czynników, jeśli chodzi o inwestowanie.
Nie ważny excel, nieważne założenia, nieważne co sobie zaplanujesz.
Kryzys zazwyczaj przychodzi w najmniej oczekiwanym momencie i niszczy Twoje plany.
Powyżej skupiłem się na optymistycznym scenariuszu, który zakłada 4% wzrostu w skali roku przez 10 lat.
A co jeśli ten scenariusz się nie sprawdzi? Co jeśli rynek nieruchomości zdecyduje zawrócić?
Sprawdźmy:
POŁUDNIE
Zacznijmy od Londynu. Kupujesz dom za £300k. Za 2 lata przychodzi kryzys. Ceny nieruchomości spadają o 20% – o tyle średnio spadły ceny nieruchomości w UK podczas kryzysu w latach 2007-2009.
Bank zaniża wycenę Twojej nieruchomości. Zbliża Ci się termin fix’a, a bank prosi o nadpłatę.
Tak się dzieje, ponieważ wartość Twojego LTV znacząco spadła.
Problem w tym, że nie masz aktualnie gotówki na dopłacenie różnicy. Bank zdecydował się zabrać Ci dom i sprzedaje go, jako repossessed property, po to, aby spłacić zadłużenie, które masz względem ich. Przykre, ale tak się zdarza.
PÓŁNOC
To teraz tańsze domki, gdzieś na północy. Taka sama sytuacja, z tym że masz 4 domy, za taką samą kwotę.
Przychodzi kryzys, bank zaniża wyceny Twoich nieruchomości. Najbardziej obrywa się tym nieruchomościom, które mają najwięcej podniesioną wartość względem ceny zakupowej.
Dostajesz 4 listy, w których jest napisane, że musisz uzupełnić swój depozyt o kwotę x. Jeżeli tego nie zrobisz, to bank zabierze Ci domy.
Co robisz? Teoretycznie dzieje się to samo, ale masz trochę więcej możliwości manewru. Od razu mówię. Jeśli nie masz kapitału na zabezpieczenie, to tutaj też będą ofiary, ale:
- 20% w dół od kwoty £70k (północ) – to £14k.
Analogicznie 20% w dół od kwoty £300k (południe) to £60k - Na północy masz 4 nieruchomości. Na południu jedną.
Jedną z 4-ech możesz sprzedać, aby odzyskać część kapitału i spłacić pozostałe. Tak wiem, nie jest to idealne rozwiązanie i prawie pewne, że stracisz na takiej transakcji. W tym przypadku chcę Ci jednak pokazać różnicę między inwestowaniem na południu i północy z ujęciem ryzyka i czarnego scenariusza, a nie spierać się, czy jest to najlepsze rozwiązanie.
Podsumowanie – gdzie lepiej zainwestować?
Gdzie lepiej zainwestować? Północ, czy południe.
Z pewnością, ilu inwestorów, tyle opinii. Bo faktycznie nie ma jednej poprawnej metody na inwestowanie w nieruchomości.
Część inwestorów wciąż będzie skupiać się na capital appreciation i wybiorą południe. Inni natomiast skupią się bardziej na cash flow i będą inwestować na północy. Kiedy rozpoczynasz swoją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości i chcesz zacząć w najprostszej strategii BTL, zdecydowanie łatwiej będzie to zrobić na tańszych, północnych rynkach. Czas, dywersyfikacja i ograniczanie ryzyka -warto o tym pomyśleć.
Podczas kryzysu, na północy, spadek wartości nieruchomości jest mniej bolesny w porównaniu z tym, co może się stać na rynkach południowych.
Pamiętaj, że informacje zawarte w tym artykule to moje indywidualne spostrzeżenia i nie należy ich traktować 1:1 jako poradę inwestycyjną 🙂. Przemyśl co dla Ciebie będzie lepsze i co według Ciebie da Ci spokojniejszą głowę.
