fbpx

Każdy z nas wie, że żeby zarobić na nieruchomości, trzeba ją tanio kupić i najlepiej drogo sprzedać. Można też wynajmować i zarabiać na różnicy między czynszem, a ratą kredytową oraz innymi kosztami. Ale czy to już wszystko? Zaraz się o tym przekonamy.

Zapraszam serdecznie!

Pozwól, Że Pokaże Ci Kilka Sposobów, Jak Kupić Nieruchomość, Na Której Zarobisz Więcej Niż Jeden Raz!

Ulubioną odpowiedzą brokerów, sourcerów i inwestorów jest ’„to zależy”. Dlaczego tak jest? Bo zakup nieruchomości to nie tylko cena, jaką wynegocjujemy z Vendorem (sprzedającym), ale również koszt remontu, koszta okołozakupowe, podatki,  rata kredytowa, realny osiągany czynsz i wiele innych czynników. 🙂 To wszystko wpływa na to czy „deal” się opłaca.


Trzeba zatem wszystko policzyć. Nie wierzę w obietnice i opowiadania agentów, którzy mówią: Panie, bierz, to ma ogromny potencjał. (Wybaczcie agenci nieruchomości). To liczby pokazują, czy coś jest dobrym 'deal’em’, a co nim nie jest.

No dobrze, zatem konkretnie. Abyś mógł lepiej zrozumieć tę całą magię inwestowania, jako przykład przedstawię jedną z inwestycji naszego klienta. Zakup z wykorzystaniem kredytu w wysokości 25% ceny zakupu (depozyt). Koszt remontu £13k. Ostateczna wycena po remoncie £95k.

Jeśli już jesteśmy przy liczbach.. Każdy inwestor będzie miał inne potrzeby. Generalnie im większy kapitał do zainwestowania, tym wyższych zwrotów możemy oczekiwać. Inwestorzy, którzy poszukują swojej pierwszej nieruchomości inwestycyjnej, najczęściej liczą na bardzo wysoki zwrot z zainwestowanego kapitału. Po części to rozumiem, bo każdy chce wejść jak najszybciej i jak najwyżej na drabinie nieruchomości, ale nie zawsze jest to możliwe.

Jeśli szukasz nieruchomości z bardzo wysokim zwrotem, może się okazać, że będziesz szukać jej rok, dwa, albo i dłużej. Trzymając pieniądze na koncie, inflacja będzie robić swoje. Kupując natomiast nieruchomość, która generuje realny dobry przychód, przez ten czas będziesz już zarabiać. Przecież zawsze możesz sprzedać nieruchomość za rok lub dwa i szukać czegoś z lepszym zwrotem, prawda?

Po Pierwsze – Remortgage

W kilku zdaniach remortgage to nic innego, jak ponowne wzięcie hipoteki na nieruchomość, której jesteś właścicielem. Aplikujesz o „Nową wartość” nieruchomości, tym samym spłacasz „starą”. Z tego co mi wiadomo, opcja remortgage’u jest dostępna tylko w UK. Dlatego rynek nieruchomości tak bardzo przyciąga inwestorów z całego świata, żeby kupić dom pod wynajem właśnie na wyspach. Można przyjąć, że remortgage ma w sobie coś z wynajmu i flipowania w jednym. To tak jak zjeść ciastko i mieć ciastko. Już tłumaczę:

– Jeśli kupisz dom i sprzedasz go z zyskiem ( flip). Zarobiłeś raz, prawdopodobnie poprzez dodanie wartości.

Jeśli kupisz dom i będziesz go wynajmować, lokatorzy płacą Ci czynsz, a Ty z tej kwoty musisz opłacić ratę miesięczną, pewnie jakieś ubezpieczenie oraz podatki. Zarabiasz ciągle, ale względem zainwestowanego kapitału, nie dużo.

Dlaczego W UK Jest Inaczej?

Kupujesz i wynajmujesz dom. Oczywiście płacisz ratę miesięczną (tak jak w Polsce) natomiast tutaj masz możliwość wyboru spłaty interest only. Czyli Twoja rata miesięczna jest maksymalnie niska (bo nie spłacasz kapitału). Więcej o tym czym jest interest only przeczytasz tutaj. Po okresie fix rate, lub po 6 miesiącach od daty zakupu (zakup gotówkowy), robisz remortgage. Czyli kredytujesz nieruchomość przy aktualnej jej wartości na rynku nieruchomości. Wciąż możesz ją wynajmować, a bank przeleje Ci równowartość wygenerowanego wzrostu wartości na Twoje konto. Zazwyczaj jest to 75% wartości nieruchomości.

Zarobiłeś poprzez wyciągnięcie equity, przy pomocy remortgage + zarabiasz ciągle z wynajmu nieruchomości. Nadwyżki reinwestujesz od razu, bądź czekasz aż, ponownie uzbierasz na zakup kolejnej nieruchomości. I tak w kółko.

W Tym Artykule Znajdziesz Narzędzie, Dzięki Któremu Z Łatwością Będziesz W Stanie Zdecydować, Czy Zwrot Po Remortgage Jest Odpowiedni Dla Ciebie.

Prawie zapomniałem, mam dla Ciebie mały prezent. Przygotowałem prosty kalkulator, dzięki, któremu będziesz mógł obliczyć opłacalność Twojej inwestycji w Twojej indywidualnej sytuacji. Każdy region, czy miasto różni się cenami, popytem i podażą. To co jesteś w stanie osiągnąć w jednej części Anglii, będzie totalnie nie do osiągnięcia w innej. Ściągnij ten kalkulator już teraz i przekonaj się, jak wygląda to u Ciebie. Jedyna rzecz, jaką będziesz potrzebował to odrobina czasu… i komputer, który obsługuje Excel. Mamy to? To do dzieła.

A Co Z Ratą Miesięczną? Przecież Pożyczam Więcej.

Oczywiście po remortgage’u rata miesięczna nieznacznie wzrośnie, ale masz kapitał, dzięki któremu możesz kupić kolejną nieruchomość. Prawda, że sprytne? Jeśli chcesz zobaczyć, jak wygląda to na liczbach, to ściągnij kalkulator, który przygotowałem specjalnie dla Ciebie, żebyś jeszcze lepiej mógł zrozumieć, o co w tym wszystkim chodzi.

Trochę Spraw Technicznych.

A jak zrobić ten cały remortgage? Hmm… Normalnie, prosisz brokera o dobranie odpowiedniego mortgage do Twojej indywidualnej sytuacji. Broker poprosi o podanie nowej wartości nieruchomości. Następnie przychodzi do Ciebie Pan/Pani rzeczoznawca (surveyor) i sprawdza adekwatny stan nieruchomości względem wartości, który podałeś w aplikacji. Tutaj dobrze jest mieć jakąś podkładkę w postaci rachunków za remont, bądź wyceny agencji nieruchomości. Nie zawsze Surveyor będzie chciał na to patrzeć, ale lepiej mieć niż się prosić. Następnie rzeczoznawca ocenia, ile jego zdaniem dom jest aktualnie warty i przekazuje informację do banku.

Jest kilka sposobów, dzięki którym dowiesz się, ile Twój dom jest warty, zanim zaaplikujesz o remortgage. Najbezpieczniejszy z nich to porównanie do najdrożej sprzedanych, wyremontowanych nieruchomości na tej samej ulicy o takim samym floorplanie oraz konstrukcji. A co jeśli nie ma takich domów na tej samej ulicy? To już trudniejsze zadanie, ale wciąż możliwe.

Rzeczoznawca akceptuje, odrzuca, bądź podaje jego zdaniem odpowiednią wartość nieruchomości, którą zastał. Możesz oczywiście zaakceptować tę ofertę, bądź ją odrzucić. Czasami banki nie wysyłają rzeczoznawców, tylko robią tzw. wycenę desktopową. Z reguły dzieje się tak, kiedy nie masz zamiaru wyciągnąć equity ze swojej nieruchomości. Chcesz jedynie zrobić nowego fix’a i nie masz zamiaru prosić banku o przelanie środków na Twoje konto. Posiłkują się wtedy bazą danych oraz przeróżnymi specjalistycznymi mapami, dzięki którym są w stanie wycenić nieruchomość zza ekranu komputera w biurze.

Spotkałem się kiedyś ze stwierdzeniem. „Da się to zrobić, ale musisz mieć ogromny kapitał, żeby najpierw spłacić stary kredyt, a później móc wziąć kolejny. Mam 90 tysięcy do spłaty (LTV), a nie mam od kogo pożyczyć takich pieniędzy choćby na jeden dzień.” <– BŁĄD!!!!!

Nie musisz mieć swoich pieniędzy, żeby spłacić stary kredyt hipoteczny. Wystarczy, że zaaplikujesz o remortage i nieruchomość przejdzie pomyślnie stress test (nieruchomości inwestycyjne), a banki dogadują się między sobą. Odbywa się to bezgotówkowo, a nadwyżki otrzymujesz na swoje konto bankowe. 

Jeszcze jedno, jeśli bierzesz remortgage z innego banku (tak najczęściej jest najkorzystniej), czasami będziesz musiał wliczyć w całą inwestycję ponowną usługę prawniczą. Dlaczego czasami? Niektóre banki w swojej ofercie mają usługę prawniczą w cenie. Czasem też broker, z którym współpracujesz, będzie miał prawnika, który zajmuje się taką usługą w cenie cashback’u, jaki banki oferują podczas przenoszenia kredytu. Tutaj po raz kolejny odsyłam do brokerów zajmujących się kredytami zawodowo.

A Co Jeśli Mam Swój Dom? Czy Mogę Wyciągnąć Kapitał Na Zakup Kolejnej Nieruchomości?

No dobra Bartas, teraz to mnie zaciekawiłeś. Jak mogę dostać pieniążki na swoje konto bankowe z domu, w którym aktualnie mieszkam i dlaczego jeszcze tego nie zrobiłem?

Nie wiem, dlaczego jeszcze tego nie zrobiłeś, ale tak. Jest to możliwe. Musisz jednak pamiętać, że zwiększasz dług względem nieruchomości, w której mieszkasz. Tym samym rata miesięczna prawdopodobnie wzrośnie <– a to już zależy od wielu zmiennych. Idąc dalej tym tropem, tutaj sprawa trochę się rozjeżdża. Jeśli chodzi o nieruchomości residential, które są przeznaczone na Twój własny użytek. Czyli fizycznie w nich mieszkasz. Musisz najpierw upewnić się, że masz wystarczającą zdolność kredytową, aby dostać kredyt na wyższą wartość.

Pojęcie zdolności kredytowej występuje jedynie wtedy, kiedy kupujesz swoją nieruchomość rezydencką. W przypadku domu na wynajem liczy się depozyt oraz stress test. Wybierasz bank z ofertą najkorzystniejszą dla Ciebie i gotowe.

PAMIĘTAJ, że nawet jeśli nie mieszkasz w swoim domu rezydenckim, nie możesz wynajmować go osobom trzecim. Kategorycznie zabronione jest również podnajmowanie pokoi większej liczbie osób. Niektóre banki w ogóle nie wyrażają zgody na tzw. Lodgers’ów ( podnajmujący). Dlatego tak ważna jest współpraca z dobrym brokerem, który dobierze produkt dostosowany do Twoich potrzeb. Dlaczego? Ponieważ jest ryzyko konfliktu interesów. Gdy bank zaoferuje Ci produkt finansowy, który jest skierowany na Twój własny użytek ( residential) to nie jest to produkt pod zarobek. Do tego istnieją inne produkty finansowe. Oczywiście są tacy, którzy tak robią, tylko nie wiem, czy robią to świadomie. Bo kary są naprawdę nieciekawe.

Po Drugie – Kupowanie Poniżej Wartości Rynkowej.

Moje ulubione, zaraz po REMORTGAGE oczywiście. Kupowanie poniżej wartości rynkowej (BMV) -> Tutaj masz link do szerszego wpisu na ten temat. Pojęcie BMV jest bardzo mocno połączone z pierwszym sposobem, czyli remortgage. Dlaczego? Każda area (rejon), ma swój limit jeśli chodzi o wycenę. Musisz wziąć to pod uwagę, kupując nieruchomość inwestycyjną i złożyć odpowiednią ofertę względem realnej wartości nieruchomości. Trzeba oszacować koszt remontu, koszta okołozakupowe, podatki i najważniejsze, jaka jest cena sufit po remoncie.


Jak Oszacować Wartość Nieruchomości Po Remoncie?

Sposobów jest mnóstwo, o jednym z nich napisałem w części poświęconej remortage. Przypomnę, że porównujesz do najdrożej sprzedanych nieruchomości przy danej ulicy. Liczy się ten sam typ i wielkość budownictwa. Im więcej podobieństw tym lepiej. Jeżeli szukasz swojej pierwszej inwestycji, bądź chcesz kupić nieruchomość w innym mieście, gorąco polecam skorzystać z wiedzy specjalistów, którzy działają w okolicy.

Możesz poprosić o raport, bądź jeśli masz kilka takich nieruchomości do sprawdzenia, o konsultacje. Raport pokaże Ci, czy nieruchomość, którą chcesz kupić to na pewno dobry wybór. Pomoże ci lepiej zrozumieć, czy nieruchomość jest warta ceny, którą chcesz złożyć. Jeśli chodzi o konsultacje to zawsze, jeśli masz dodatkowe pytania, po prostu zadajesz je podczas rozmowy i otrzymujesz gotowe odpowiedzi.🙂 W mojej opinii, w ten sposób możesz zdecydowanie przyspieszyć cały proces zakupu nieruchomości.


Znowu trochę liczb. Załóżmy taki scenariusz: Szukasz nieruchomości, okazało się, że sąsiad ma na sprzedaż nieruchomość. Obejrzałeś, policzyłeś, podoba Ci się. Z Twoich obliczeń wynika, że nieruchomość w tym stanie jest warta około £80k. Sąsiad potrzebuje kasy na wczoraj, z uwagi na problemy w  jego firmie. Zaproponowałeś £70k i udało się. Mamy to! Dom w obecnym standardzie może być wynajmowany za £400-£425 miesięcznie. Postanowiłeś, że chcesz się wyróżniać na rynku nieruchomości, żeby przyciągnąć lepszych klientów i robisz remont. Po remoncie możesz oczekiwać £500-525 miesięcznie. Kupiłeś ją standardowo przy 25% wkładzie własnym (depozyt). Wydałeś na zakup £17500. (celowo pomijam tutaj inne koszty związane z zakupem nieruchomości, tak aby łatwiej było zrozumieć wszystkie zależności). Zrobiłeś remont:

  • Nowa kuchnia
  • Remont łazienki
  • Odmalowanie ścian
  • Nowe panele

Wszystko kosztowało £10k funtów.
Upłynęło trochę czasu, kończy Ci się fix rate, który był zaplanowany na 2 lata. W międzyczasie inny sąsiad 2 domy obok sprzedał swoją nieruchomość za £100k. Dokładnie taką samą jak Twoja. Co teraz zrobić? Jak wyciągnąć tę pieniądze?
Wygląda to tak:



Warto na około 2-3 miesiące przed końcem fix’a odezwać się do brokera i opisać całą sytuację. Opowiedzieć o tym co chcesz zrobić. Standardowo będą to pytania:

  • Na jak długo będziemy fix’ować nieruchomość?
  • Ile warta jest nieruchomość?
  • Na jakiej podstawie Pan/Pani tak myśli?
  • Czy były jakieś naprawy potwierdzające wzrost wartości nieruchomości?
  • Do jakich celów zostanie wykorzystana gotówka z nieruchomości?
  • Będą również pytania odnośnie Twojego zatrudnienia, zarobków i różnego rodzaju technicznych spraw. Ale to zostawiam już moim kolegom i koleżankom brokerom, którzy na pewno wytłumaczą, w jakim celu zbierają te wszystkie dane.

Powiedzmy, że wstępny proces weryfikacji masz już za sobą. W kolejnym kroku otrzymasz wstępną decyzję kredytową DiP, w której będziesz mieć zawarte wszystkie warunki oraz opłaty, z jakimi będziesz musiał się mierzyć przez okres następnego fix’a. Będą tam zapisy odnośnie:

  • Jaki depozyt zostaje w nieruchomości (w naszym wypadku 25%)
  • Na jak długo jest ustawiony fix rate
  • Oprocentowanie kredytu (załóżmy 2,5% w skali roku)
  • Kwota, którą pożyczasz od banku (LTV – loan to value)

Wszystko Jasne? No To Jedziemy Dalej!

Jeśli jeszcze nie ściągnąłeś kalkulatora, o którym pisałem wcześniej, to gorąco zachęcam to zrobienia tego teraz. Wrzuć wszystkie liczby, o których tutaj pisałem i zobacz jakie wyniki wyszły Tobie.



Mi wyszło, że wyciągnę z tej nieruchomości £22,5k po upływie fix’a. Fajnie, co?

Jeszcze Jedna Rzecz, A W Zasadzie Dwie, O Których Muszę Ci Powiedzieć🙂

Po pierwsze, możesz zawsze zostawić mniejszy depozyt w nieruchomości przy remortgage. Możesz na przykład, wyciągnąć 80% wartości zostawiając tylko 20% depozytu. Będzie to miało konsekwencje w postaci wyższego oprocentowania raty miesięcznej. Tutaj występuje wiele zmiennych, o których moglibyśmy rozwodzić się tygodniami. Najważniejsze to dowiedzieć się, jakie masz opcje i ewentualnie wziąć pod uwagę wyższe oprocentowanie. Być może w Twoim wypadku będzie to dużo bardziej opłacalna opcja.

Druga sprawa, to wahania na rynku nieruchomości. Jak świat stary, mamy w gospodarce wzrosty i spadki. W momencie kiedy piszę ten artykuł mamy recesję spowodowaną, COVID-19. Nie wiem, czy recesja to dobre słowo, ale tak mówią mainstream’owe media. Do brzegu. Musisz pamiętać, że jeśli coś pójdzie nie tak i okaże się, że kupiłeś dom w 2020 roku na górce, a ceny nieruchomości spadną o 20% w przeciągu 2 lat (tak jak to było podczas ostatniego kryzysu finansowego 2007-2009), to Twoje plany otrzymania wyceny na £100k mogą się nie udać.

Pytanie do Ciebie. Czy myślisz o inwestowaniu w krótkim terminie i będziesz chciał sprzedać nieruchomość za 2-3 lata, czy raczej kupujesz, żeby budować swoje portfolio długoterminowo. Dlaczego to takie ważne? Jeśli myślisz o inwestowaniu krótkoterminowo, może się okazać, że stracisz. Zamiast dostać wycenę £100k, dostaniesz przykładowo £80k. ( Nie wchodząc mocno w ekonomie i prawa nimi rządzące, za podobną lub niższą kwotę będziesz mógł sprzedać nieruchomość.) To niby wciąż więcej niż £70k, za ile kupiłeś nieruchomość oryginalnie, ale zrobiłeś jeszcze remont za £10k. Ostatecznie wychodzi słaby deal.

Jeśli natomiast chcesz zainwestować, zrobić remont 'na ładnie’ i trzymać nieruchomość na lata to w długiej perspektywie. Nieruchomość się obroni. Jeśli popatrzymy na dane statystyczne, nieruchomości w Wielkiej Brytanii rosną na wartości od lat. Pomimo wahań na rynku, w długiej perspektywie nawet jeśli kupiłeś na górce, jesteś w stanie odzyskać zainwestowany kapitał oraz cieszyć się z cash flow, który generuje Twój dom na wynajem. To jest właśnie to ryzyko, które ponosi każdy inwestor.


Po Trzecie – RENT, Czyli Czynsz.

Wyobraź sobie taką sytuację. Masz już ten dom i mieszkają w nim fajni ludzie. Podpisałeś z nimi umowę i co miesiąc na Twoje konto wpada określona suma pieniędzy. Przyjemne prawda? Rent jest wartością, jaką otrzymujesz co miesiąc od tenantów, ale czy to zawsze oznacza taką samą kwotę na czysto?
To ile zostanie Ci w kieszeni, zależy przede wszystkim od oprocentowania kredytu. Oprocentowanie znowu zależy, chociażby od tego czy kupujesz nieruchomość na osobę prywatną, czy spółkę. W grę wchodzi również credit score, jakim depozytem dysponujesz oraz to czy masz swoją nieruchomość rezydencką. To i wiele innych czynników wpływa ostateczne na kwotę, jaką otrzymasz na czysto.


Jest mnóstwo zwolenników zakupu nieruchomości na osobę prywatną jak i na spółkę. Nie wchodząc w szczegóły, oprocentowanie kredytu inwestycyjnego na osobę prywatną jest zawsze niższe. Co za tym idzie, więcej zostaje w kieszeni, ale.. Zakup na spółkę daje Ci możliwości odliczania kosztów oraz reinwestowania zarobionych pieniędzy bez wielokrotnego opodatkowywania ich. Dodatkowo biznes, możesz przepisać na swoje dzieci, które w przyszłości będą czerpać z niego korzyści, natomiast przy „osobie prywatnej” nie jest to już takie oczywiste.

To Co Lepiej Zrobić? Osoba Prywatna, Czy Spółka?

Tutaj niestety będę musiał odesłać Cię do księgowego. Sytuacja każdego z nas jest bardzo odmienna i nie można powiedzieć, że jeden sposób jest lepszy od drugiego. Jak to w inwestowaniu, wszystko trzeba policzyć, wziąć za i przeciw i podjąć ostateczną decyzję.🙂


Jak sam pewnie zauważyłeś, podjęcie decyzji, jak będziemy kupować nieruchomość, może totalnie zmienić opłacalność inwestycji i dać Ci lepszy zarobek na początek lub lepsze opcje później. Optymalizacja tego czynnika, może przynieść wymierne korzyści w wysokości otrzymywanego dochodu.

Kolejną sprawą jest fakt, że w UK przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej BTL – buy to let, możesz spłacać kapitał i odsetki, bądź same odsetki ( interest only). Wszyscy inwestorzy, których znam, korzystają z drugiego sposobu. Nie spłacając przy tym kapitału w ogóle. Spytasz pewnie, no to kiedy nieruchomość będzie moja? Otóż nigdy, ale nie o to w tym chodzi. Głównie chodzi o to, żeby przy użyciu określonej sumy pieniędzy zbudować sobie aktywo, które przynosi Ci konkrety dochód co miesiąc. Ty zarabiasz. Tenanci mieszkają w ładnym domu. Bank jest zadowolony, bo płacisz im comiesięczną ratę odsetkową.
Win-Win-Win🙂 I o to w tym wszystkim chodzi!

Po Czwarte – Wzrost Wartości W Późniejszych Latach

Kolejnym sposobem na zarabianie na nieruchomościach jest czas.

Na przestrzeni lat, nieruchomości pną się do góry. Czasami możemy zauważyć korekty, ale na dłuższą metę są one tylko… korektą. Tak jak wspomniałem wcześniej, jeśli myślisz o inwestowaniu w krótkim terminie, może się okazać, że twoja nieruchomość rzeczywiście spadnie na wartości i nie zarobisz, bądź, co gorsza, stracisz pieniądze. Jeśli natomiast myślisz o inwestowaniu w formie biegu wytrzymałościowego, to kryzysy mogą Cię jedynie trochę spowolnić. Pamiętaj, że kryzys finansowy to cykliczne wydarzenie. Towarzyszy mu zazwyczaj wysoka inflacja, więc teraz pytanie do Ciebie. Czym bardziej się przejmujesz? Tym, że Twoja nieruchomość spadnie na wartości, czy tym, że za tę samą kwotę będziesz mógł kupić mniej towarów/dóbr w przyszłości. Jeśli chodzi o mnie, to zdecydowanie bardziej przeraża mnie inflacja.🙂

Grafika przedstawia wzrost wartości nieruchomości w UK bez wpływu kryzysu finansowego
( lata 2010-2020)


„Nie czekaj z zakupem nieruchomości. Kup nieruchomość i czekaj”

T.Harv Eker.

Grafika przedstawia wzrost wartości nieruchomości w UK uwzględniając wpływ kryzysu finansowego
( lata 2007-20017) Ostatni kryzys finansowy odnotowany w latach 2007-2009.


I znowu wracamy do Remortgage. Za każdym razem kiedy Twoja nieruchomość wzrasta na wartości na przykład po upływie 5 lat( koniec fix’a). Możesz ją ponownie za fixować. Co za tym idzie? Możesz znów wyciągnąć kapitał. Tak, jeszcze raz.🙂 Tutaj znowu z pomocą przyjdzie kalkulator. Dzięki niemu możesz policzyć, ile zarobisz na nieruchomości, która posiadasz w portfolio. Przy fix’ie możesz wyciągnąć kapitał, zostawiając np. równowartość 20% lub nie wyciągając kapitału w ogóle, tym samym Twój depozyt wzrośnie np do 30%. W tym wypadku automatycznie Twoja rata spadnie, a Ty będziesz zarabiać więcej na czynszu. Zatem wszystko zależy od Twojej strategii oraz tego co chcesz osiągnąć.

A Co Z Depozytem?

Pamiętasz, jak w poprzednim akapicie pisałem o tym, że możesz wziąć ratę odsetkową (interest only) i nieruchomość nigdy nie będzie Twoja? Jeśli kiedykolwiek przyjdzie Ci do głowy, żeby sprzedać nieruchomość i martwiłeś się o interest only, to mam dla Ciebie odpowiedź. Bez względu na to jak rynek się zachowa, zawsze otrzymasz equity (depozyt), jaki masz w nieruchomości przy aktualnej wartości nieruchomości na rynku.

Mówię tutaj o cenie sprzedażowej, a nie o takiej, jaką chciałbyś dostać. Chcę, żebyś dobrze mnie zrozumiał. To nie znaczy, że bez względu na sytuację na rynkach światowych, Ty zawsze otrzymasz swoje 25% od wartości £100k. Bank będzie brał pod uwagę wartość nieruchomości w momencie jej sprzedaży. Jeśli rynek będzie w tym momencie atrakcyjny, dostaniesz 25% od £110k. Jeśli natomiast będzie nieatrakcyjny i nieruchomość będzie warta £90k,wtedy adekwatnie dostaniesz mniej. Nie mniej, jednak jeśli nie zdecydujesz się na sprzedaż domu i zrobisz fix’a na gorszych warunkach, to wciąż możesz go wynajmować, więc ciągle zarabiasz!.


Po Piąte – Tani Remont

Oczywiste, prawda? No nie do końca.Nie chodzi to wbrew pozorom na oskubaniu budowlańca z ostatniego pensa. Oooo… nie, nie, nie. Bardziej chodzi mi o to, że nie warto wymieniać wszystkiego na najlepsze = najdroższe na rynku. Jeżeli tynki są ok, to je zostawiamy. Jeżeli elektryka jest ok, też zostawiamy. Nie warto wchodzić w inwestycję w stylu: zastaw się a postaw się. Ja wam pokaże, jak się w Polsce robi remonty. No chyba, że robisz generalny remont i taka jest Twoja strategia. Wynegocjowałeś odpowiednią cenę zakupu i masz na to środki. Wtedy warto wymieniać WSZYSTKO!

Cena sufit, to cena sufit. Oczywiście możesz poprzez pewne zabiegi podnieść nieco wartość nieruchomości, ale wszystkie złote klamki, podświetlane półeczki, droższe niż normalne drzwi mogą jedynie wykreować bardziej atrakcyjną ofertę, ale nie zrobią żadnej różnicy na wycenie. Remont to remont i jeśli dom wygląda dobrze, to dostajecie kwotę nieruchomości wyremontowanej. Wszystkie te dodatki zwiększą tylko szanse na szybsze znalezienie tenanta, bądź kupującego, jeśli zdecydujesz się sprzedać nieruchomość po remoncie. Zawsze, ale to zawsze rynek weryfikuje ceny nieruchomości.


Ale, ale… Przestrzegam również przed robieniem remontów najtańszym kosztem. Malowaniu tapet, bo będzie taniej, czy innych ciekawych zabiegach, które spotykam do dziś. Musisz znaleźć złoty środek. Coś z czego będziesz dumny, ale zarazem nie przepłacając za dodatki, za które nikt nie dołoży. Pamiętaj, że to Ty na koniec dnia będziesz wynajmował tę nieruchomość.

To Co Konkretnie Podnosi Wartość Nieruchomości?

  • Podwyższenie EPC np. wymieniając stary piec grzewczy na nowy lub np. ocieplenie strychu wełną.
  • Wyrzucenie starej kuchni i wstawienie nowej, jeśli jest wiekowa. Czasami warto ją tylko odświeżyć, tak żeby wyglądała jak nowa.😉
  • Remont łazienki i wyrzucenie starych dywanów. Nie, nie pomyliłem się. Dywanów. Wciąż można je spotkać w starszych nieruchomościach.
  • Szeroko rozumiana estetyka. Tylko bez przesady.
  • Zmiana funkcjonalności. Kiedy poprzez wstawienie ścianki działowej otrzymujemy dodatkowy pokój. Żeby to zrobić, musisz wiedzieć, o ile wzrośnie wartość nieruchomości, bo jeśli przykładowo wsadzisz £1000, a nieruchomość wzrośnie o £1000 na wartości końcowej, to nie widze sensu, żeby cokolwiek tutaj ruszać.
  • Zrobienie podjazdu przed domem. Tak jak w poprzednim punkcie. Jeśli jest taka możliwość i przy wydaniu £3000 podniesiesz wartość końcową o £6000 lub więcej. Jak najbardziej, warto!

Podsumowanie

Już wiesz, że na nieruchomościach można zarabiać kilka razy. Nie byłoby to możliwe, gdyby nie remortgage. To tylko dzięki niemu jesteś w stanie wyciągnąć zainwestowany kapitał i z powodzeniem wykorzystywać go do kolejnych inwestycji.


Zwroty zależą od wysokości zainwestowanego kapitału. Często im większa inwestycja, tym lepszych efektów możesz oczekiwać. Można kupić też tzw „złoty strzał” i przy niewielkim wkładzie otrzymać super wynik, natomiast tego typu inwestycji nie spotyka się zbyt często. Pytanie do Ciebie jak długo chcesz czekać i czy aby na pewno warto czekać?

Warto zastanowić się nad zostawieniem mniejszego depozytu w nieruchomości, płacąc przy tym wyższe oprocentowanie. Może rata wyjdzie droższa, ale 5% depozytu mniej, często oznacza sporo gotówki w Twojej kieszeni na przyszłe projekty.

Nie strzelaj na oślep. Każdą nieruchomość trzeba policzyć. Czasami z pozoru coś wygląda na dobre, agenci zachwalają, że właściciel dbał itd. Pamiętaj,że najważniejsze są liczby. Oczywiście warto wysłuchać opowieści agentów, ale nie mogą one wpłynąć ostatecznie na Twój obraz i ocenę sytuacji. Zastanów się, czy chcesz kupować nieruchomość prywatnie, czy na spółkę. Wszędzie są plusy i minusy. Warto znać je wszystkie.

Zastanów się, co wpływa na wartość nieruchomości, a czego nie warto ruszać. Wybierz odpowiednią ekipę budowlaną. Najtaniej nie zawsze znaczy taniej w dalszej perspektywie.😉

To wszystko ode mnie.


Dziękuję Ci za poświęcony czas na przeczytanie tego artykułu. Mam nadzieję, że pomogłem Ci w jakimś stopniu. Życzę Ci samych sukcesów oraz podejmowania odpowiednich decyzji inwestycyjnych.

Do usłyszenia
Bart

Jeśli szukasz okazji inwestycyjnych w UK, Napisz do mnie, Chętnie pomogę.